昆山珠海拍出“地王” 武汉却底价成交 这是土地市场分化的前奏吗

每经记者 蔡雅芸

7月15日，武汉两宗城中村地块分别以9.6亿元、26亿元的底价成交。

同样在7月15日，昆山一场历时超过12个小时的土地拍卖，拍出了206.66％的溢价率、总价44.07亿、楼面价17480元／平方米的历史单价“地王”；在珠海，崇峰房地产开发有限公司以楼面价19050元/平方米、总地价约33.4亿元、溢价率382%同样刷新了珠海单价“地王”。

难道，一年房价涨幅20%的武汉，土地市场的热情被连日暴雨浇熄了？

底价成交或另有原因

根据资料，洪山区新路村P（2016）062号地块和硚口区常码村P（2016）063号地块，被规划为K1、K2、K3、K4四个地块，均为住宅、商服用地，地理位置也都为临江、靠湖的优质地块。在交通规划中，2017年即将建成的地铁7号线和规划中的武汉市轨道交通12号线都对该区域有利好，结果却均没有进入竞价流程，仅用时10分钟便底价成交。

《每日经济新闻》记者发现，目前的K1地块现为诺亚工业园，K2地块现为长丰永利工业园，K3、K4地块滨临汉江，为原航天电工集团有限公司用地。

根据挂牌文件，地块成交后，所有地块地上建（构）筑物均由硚口区常码村改制后的集体经济组织、所在区土地储备机构实施安置补偿、场地腾退。

另外，尽管拍下硚口区常码村地块的是是武汉地产集团的马甲公司，但武汉地产集团的业务范围就涉及城市基础设施建设的业务。根据挂牌文件，这宗地块就将涉及地铁12号线的基础设施用地。

无独有偶，拍下洪山区新路村地块的自然人吴志能，其实是武汉新路盈和置业有限公司法定代表人，而该公司的业务范围就涉及了城中村改造。

对此，知名地产专家薛建雄认为，这两幅地块可能是定向拍卖，因为地上情况比较复杂，一旦场地腾挪时出现延期，将成为其他开发商无法承受的时间成本。

武汉土地市场热情不减

薛建雄同时认为，武汉这样底价成交土地只是个别案例，并不能指代全部市场环境。

从去年底开始，武汉的房价就进入了快速爬升期。根据中国指数研究院的数据，截至今年6月，武汉新建住宅均价已达到9910元／平方米，同比涨幅19.98%。并且，已经连续9个月同比涨幅超过10％，这个增速已经超过北京这样的一线城市。

一起火起来的，还有武汉上半年的土地市场。

数据显示，2016年上半年，武汉市土地交易中心共挂牌82宗地块，1宗延期，2宗流拍，总成交金额超292亿元，较去年同期涨幅达41%。总成交面积超352万平方米，较去年同期增加60%。其中17宗土地溢价成交，占比23%，最高溢价率达378%，平均溢价率81.99%。

而在刚刚进入下半年的7月8日，武汉在同一天就刷出了三个“地王”，分别为当代节能置业以楼面价18011元／平方米、溢价率157%刷新武汉单价“地王”；正荣以楼面价15966.31元／平方米、溢价率442%刷新武昌单价“地王”；武汉中央商务区城建开发有限公司以楼面价8687.93元/平方米、溢价率256%刷新光谷东单价“地王”。

根据武汉城市规划，2015年武汉完成城建投资1800亿元，2016年计划投资2000亿元，打造城市“升级版”。目前武汉地铁建设规模也达到世界级，同时在建11条，从今年起，一年将贯通两条地铁，即今年底地铁6号线和机场线将正式通车。

正处在“经济升级”中的武汉，从东湖科技园区、智能制造工程到国家商贸物流中心，武汉大规模的城市升级改造赋予了房地产市场更多的空间和潜力。

对于库存不足7个月的武汉来说，房子卖得快迫使开发商疯狂囤地，薛建雄认为，开发商仍需理性拿地，不断被刷新的楼面价在不断抬高房价的同时，也会增加行情下滑时的风险。