新造城市可容纳34亿人口！可为什么房子还是不够？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

“据不完全统计，截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区数量3500多个。”

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示，这些新城新区规划人口达到34亿。

34亿人口是个什么概念？华南城市规划学会会长、暨南大学管理学院教授胡刚表示，“规划人口34亿,约相当于中国目前人口规模的2.5倍,足以装下全世界约一半人口！”

但目前有个问题，中国户籍人口城镇化率为40％，2.7亿以农民工为主体的人口，正在向市民转化。但这些人很多并没有选择在就近的城市实现“市民化”，而是选择南下长三角、珠三角，或者北上京津冀，随之三大城市群房价连年上涨。

这就是前几年“鬼城”“空城”四起的重要原因，但放到如今来说，很多专家依然指出，这些“新城”“新区”，特别是省会城市周边的新建区域，依然不能因为曾经的“空城”名号就放弃建设。

34亿人的容纳度啊！提升它们分流人口的能力，依然是解决中国房价（特别是一线城市）上涨的重要途径。

鬼城和新区的界限有多大？

过度城市化像一场瑰丽的绮梦，造了大面积的城市新区，也造了大量的“鬼城”。

“规划超前”是大家不能忽视的因素。最新公布的《国土资源“十三五”规划纲要》就显示,“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增幅的180%。

“盘活鬼城的最好方法，还是从做好城市规划、宜居宜业做起。因为具备资源，具有特色产业又宜居宜业的新区，依然能够吸引产业和人口。”首都经贸大学教授赵秀池告诉邦地产：

中国城市经济学会副会长牛凤瑞则给了邦爷一个公式：鬼城改变面貌的时间，等于其依附的主城区的发展形势，除以主城区与鬼城的距离。

换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

其实这里邦爷想说一个点：前几年被称为“鬼城”的很多城市，都是被误解，因为新区建设，在产业搭建、配套完善等方面都需要时间，毕竟最后才能看到人口引入，居住率高。所以此前，有些人属于听信了鬼城误传，错过了投资机会。

比如郑东新区就是这样。

2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了郑东新区的若干幅卫星图片，称其可能是中国最大的“鬼城”，引起广泛关注。

但其实，郑州新区管委会当即发布数据称，郑东新区CBD入住率达到90%。而伴随新区建设，近两年该区“地王”频出。1月8日河南正商置业还以1844.11万/平单价、18.9亿的总价，创造了一宗“双料地王”。

新区投资看眼光，哪些值得下手?

我们似乎应该用发展的眼光看所谓的鬼城，看新区（特别是省会城市周边的新区）的机遇。那么在目前的市场形势下，还有哪些区域值得关注呢？

“凡是发展比较快的地区，都有区域中心。”中央党校副教育长兼社科部主任、一级教授王怀超说，广东、江苏、浙江、山东都有两个中心，除了省会，还有经济中心，相得益彰，发展很快。而西部省份，多数都是省会一城独大。

“我觉得，中国要走‘一条一个省若干个区域中心’这条路。”

王怀超举例称，湖北省6000多万人口，武汉市就占了五分之一，实际上已经饱和了。但湖北发展起来两个副中心，一个襄阳一个宜昌，都有400万、500万人口，如果襄阳、宜昌发展成武汉的规模，三个中心占全省人口就超过50%。“再加上其他城镇，就超过70%了，所以，还是要加快发展区域性的中心城市。”

而要建设区域性中心城市，促进中小城市和小城镇发展是要义。对此，目前中央已经提出了“放权改革”的策略。即要在经济发展和公共服务方面加大工作力度，给地方政府更大的自主权，并且使这种自主权实现常态化和制度化。

邦爷总结一下，也就是说，一些距离主城区近的新区，仍有房产置业机会。当然是主城区的经济辐射力越强越好。另外，一些区域性中心城市（镇），也会成为下一步置业的热点。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。