宋卫平正在批量制造富翁？ 绿城服务正式在港上市

每经记者 杨羚强

6月底，景瑞控股执行董事、首席执行官闫浩在接受《每日经济新闻》记者采访时曾透露，房地产资管市场将是一个比地产开发规模更大，机会更好的市场，总规模将有150万亿元左右，是房地产开发市场的近20倍。

在他发表上述观点前后，多家上市房企开始增持自己所拥有的房地产物业，或开始拓展资管业务。万科前海公募REITs商务谈判的一位万科高级副总裁表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化的优质资产。

资产管理业务突然吃香，让房地产领域的一个“灰领”工种——物业管理行业变成资本市场追捧的“金娃娃”。今日在港股市场上市的绿城服务截至收盘，较发行价格上涨了10.55％，以每股2.2港元收盘，按照上述股价，总市值达到61.1亿港元，市盈率超过之前上市的彩生活、中海物业、中奥到家等同行，成为在香港上市的最大市值内地物管公司。

值得一提的是，绿城物业的控股股东是宋卫平、夏一波、寿柏年等绿城集团的创始人。在慢慢淡出绿城之后，宋卫平正通过将他亲手缔造的一大批企业上市，将那些跟随他的老部下变成富翁。除绿城服务外，还有一部分原绿城系企业有可能在未来上市。

资产管理带动毛利率提高

尽管都是轻资产公司，但目前在港上市的几家物业管理公司的，绿城物业可能是净资产收益率最高的。来自同花顺的统计数据显示，公司去年的净资产收益率达到149.78%。

而在香港上市的媒体交流会上，执行董事兼首席运营官吴志华说，绿城物业未来的毛利率水平还有望进一步提高，原因是绿城服务的增值园区服务将大大摊薄基础物业服务的人力成本，进而提升公司利润率。同时，由于人工成本增长放缓，也一定程度上提高了公司的利润率。

绿城服务的招股说明书显示，绿城的园区增值服务是所有业务中毛利最高的，截至去年，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17亿元的上述业务收入，到2015年底已经猛增至2.76亿元。吴志华介绍说，资产管理业务正是增值服务中利润最高、增长最快的一部分。

根据他的介绍，绿城物业目前和华邦地产合作，在绿城服务管理的园区内向业主提供置换服务，和途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服务，和优客逸家合作，提供长租公寓。由于，绿城服务的合作，这两家以在线度假订房和长租公寓知名的企业，不仅解决了房源问题，还大大节省了运营成本。同时，这两家企业的引入，又帮助业主盘活了闲置房屋，产生了更好的资产收益。

物业服务：正在成为地产业最有价值的资产

2年前，在宋卫平将手中持有绿城股份卖给融创，并宣布淡出房地产行业时，《每日经济新闻》记者曾采访他，询问作为房地产业务中非常有价值的物业服务，能否像微软的Windows一样成为有价值的资产。

在记者的报道发布仅仅两个月之后，将互联网思维运用于物业服务的彩生活第一个上市，且取得了远远超过房地产开发的高额市盈率。

而今天绿城物业以市盈率近20倍的发行价上市，且上涨10.55%，进一步显示，资本市场对物业服务的价值评估，已经在房地产开发之上。

根据吴志华的设想，除了现有的资产管理业务外，绿城服务未来还可能收购部分开发项目的车库、库房、尾盘再逐步转售给业主。一方面解决开发商的资金需要，另外一方面，也可以利用绿城服务更熟悉业主需要的优势，有针对性地开展营销。

除了资产管理外，目前物业的增值服务，还包括互联网在线平台业务、金融业务、家庭医疗等众多范畴。以绿城服务为例，还向业主提供子女的家庭教育和老人的老年大学等服务。这些服务不断扩大业主使用物业服务平台的粘性，并为平台带来更多额外收益。从目前的情况看，园区的增值服务内容和服务收入仍在迅速增长。

对大型地产集团而言，更为重要的是，优质物业管理公司为楼盘带来增值收益的能力。根据绿城服务方面介绍，目前绿城2000年的一些项目二手房挂牌价格已经超过同区域其他楼盘的20%~30%。