厦门限贷新政太“温和” 离降房价还有距离

每经实习记者 黄博文

昨日（7月8日），南京迎来土地市场熔断机制实施以来最大的一场土地拍卖，其中8幅限价地块7块被熔断终止出让，只有一幅成功拍出。房企举牌任性逼得主持人喊话，“别逼政府出台政策”。

今日（7月9日），和南京并称房价“四小龙”之一的厦门，赶在台风登陆前出台楼市新政，市场传闻许久的限贷政策得到政府部门回应。

厦门市国土资源与房产管理局网站登出新政细则，称为支持刚性购房需求和合理改善性住房需求，抑制投机性购房，自7月15日起调整住房信贷政策，具体内容为：

一、调整商业性个人住房信贷政策。购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25％；在本市有住房且无购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例为30％；名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40％调整为60％；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。

二、调整住房公积金信贷政策。职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20％，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50％，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。

三、政策调整时点。上述政策调整由人民银行厦门中心支行和市住房公积金中心分别牵头组织执行，自2016年7月15日起施行。购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，购买二手住房以市不动产登记中心收件时间为准。

归结起来其实就是核心六点：无房无贷，首付比例25%；有房无贷，首付比例30%；有房有贷，首付比例60%；首次申请公积金贷款，按基准利率，首次比例20%；第二次申请公积金，首付比例50%，贷款利率按1.1倍执行；停止向第三次以上申请公积金贷款发放贷款。

上半年楼市“发烧”

上半年以来，厦门楼市表现火热，房价涨幅居高不下。根据中国指数研究院发布的数据，1-6月份，厦门普通住宅均价23198         元/平方米，同比增长17% ；成交面积189.41万平方米，同比增长42%，房价涨幅时常紧跟甚至超过一线城市，长期形成“北上深厦”格局。

厦门土地市场也延续了强二线城市的火爆行情，“地王”频出。6月3日同安地块以23207元/平方米的楼面价被融信收入囊中，溢价率132%；翔安新圩地块更是以22336元/平方米的楼面价成为区域新晋“地王”，溢价率高达242%。

土地市场火热迅速传导到一手住宅市场。据统计，上半年以来，厦门大部分楼盘均价涨幅超过5000元/平方米，集美、海沧等岛外成熟地区房价跨越3万元门槛。

另一方面，自楼市去库存基调确立以来，厦门楼市去化提速。截止6月末，厦门楼市可售套数16307套，可售面积233.30平方米，去化周期在6~7个月，在全国来看是供应比较紧缺的城市。

正是因为市场热度居高不下，每次土拍节点都传闻政府出台措施降温，尤其是南京、苏州土拍熔断机制问世以来，厦门跟进调控措施只是时间问题。

温和新政难降温

不过，在业内人士看来，这次的“限贷政策”相当温和，与已经实行的房贷政策对比，只有“名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40％调整为60％”这一点调整，对市场基本面影响不大。

此前，厦门针对开发商的“限价令”一直在默默执行，比如新房备案限涨：半年房价涨幅不得超过5%，全年不得超过10%；拉长备案周期，减少统计数据对市场心态的干扰；收紧新房的预售审批，减少入市货源，降低开发商的广告投放热情，进而达到降温的目的。

这次的“限贷”则转向购房者，旨在打击杠杆投资者的入市热情，为高位运行的楼市降温。

不过这一政策将对真正的改善型购房者造成误伤。根据中原地产的数据，厦门目前100~144平方米面积段产品占楼市45%~50%，以首改、改善产品占据主导，新政执行后，这部分市场需求受到抑制，对楼市整体成交造成影响。

至于此次“限贷”对后市的影响，鉴于新房市场供求关系空前紧张、库存极低紧缺，即便政策出台，也无法撼动其价格，有一点可以肯定的，开发商的卖房难度肯定比上半年增加不少，到年底时，不排除有开发商急于回笼资金，采取变相降价的招数，比如房价不降，但取消或降低精装修的标准。

综合来看，本轮调控政策相对温和，信号意义大于实际意义，短时间内很难对市场产生立竿见影的调控效果，它改变的是市场各方对于后市的预期、对房价上涨的预期。从改变预期再体现到具体的市场行为上，需要一定的时间周期，因此政策的具体效果需在出台一个月后才能慢慢显现。