增长与转型同步进行：“八爪鱼”战略如何撑起万亿大万科

◎每经实习记者 魏琼

万科的可怕，不在于宝能、华润逼宫董事会时，公司上下仍然能保持淡定心态，完成业绩指标。更重要的还是万科在冲刺3000亿元销售目标时，不忘记找寻新的增长机会，试图重新找到让公司高增长的业务模型。

作为万科转型佼佼者的广深区域，最近的一系列的新动态暴露了万科新业务的方向，“八爪鱼”规划向落地又迈进了一大步；而作为万科团队的主心骨，总裁郁亮在“腾讯云＋未来峰会”的一席讲话透露了万科未来的发展方向。

但万科培育的哪些业务，会在未来代替房地产开发，成为新的主要增长点？

●姚振华为何如此青睐万科？

有自媒体说，宝能老板姚振华，对万科每年25%以上的销售规模增长十分垂涎，因为这一原因想要拿下万科。

据万科公告显示，万科今年上半年实现销售金额1900.8亿元，销售面积1409万平方米。虽然万科曾公开表示，股权之争的负面效果开始显现，但也提到很快万科销售金额将突破2000亿元，毫无悬念地成为2016年第一家2000亿元房企。

丁祖昱在“丁祖昱评楼市”撰文称，万科销售规模增速再次提高，2014年和2015年连续跨越了2000亿元和2500亿元的门槛，而今年则有可能跳过3000亿元的关口直冲4000亿元。

据了解，万科一路走来，一向以稳健形象示人，但增速却一路猛进。2005年万科销售金额首次突破百亿，2006年便翻倍，2007年突破500亿元门槛。从500亿元到千亿，万科用了3年时间，渐渐奠定了行业老大的基础。

万科是一家“可怕”的公司，在这次的“股权之争”中，仍能努力减少负面影响，实现高速增长，另外，在转型方面也丝毫不懈怠。

据《每日经济新闻》记者了解，今年万科转型战略又有了新动作，一则《万科康复医院招聘》的消息透露出万科转型的又一重大新方向，万科在广州开始做医院了。

招聘启示提到，为适应城市快速发展需要，践行城市配套服务商，万科将涉足医疗领域，并在广州落子集团内首个医疗项目——万科康复医院。医院打造集康复特色与临床科室齐全的综合性医院，是功能齐全的特色医院。位于广州天河区智慧城核心区域，占地面积6000平方米，整体业务面积15000平方米，按照二级医院标准投资建造。

万科工作人员告诉《每日经济新闻》记者，万科医院本来就在“八爪鱼”战略的规划之中，现在是在落地的过程中。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，医院的发展机会一方面是私立医院大发展，可以补充公立医院的供应不足，并满足中高端患者的个性化需求；一方面是社区医院社会化，真正成为城市的配套服务。需要注意的是，目前医院私有化还没有完全放开，部分项目除外，例如美容、齿科等，政策仍有天花板。

此次万科康复医院的探索是万科向城市配套服务商转型迈出的又一步伐。明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科往城市配套服务商转型，其中提到了几个重点方向如物流地产、长租公寓、养老医疗等，万科医院主要服务于养老医疗地产发展，是作为助推器作用存在的。通过提供精细化的医疗服务，整合各医疗资源，为养老地产的运营、销售提供助力。

进入白银时代，房企纷纷踏上转型的道路，作为行业老大，万科在2014年提出“八爪鱼”战略，率先迈出了转型的步伐，形成了以住宅为主，商业、教育、公寓租赁等业务全面发展的业务体系。

2015年，万科总裁郁亮抛出了未来10年市值达到万亿的目标，万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分拆上市。

目前万科物业已初具规模，并已经实现独立，2015年报显示，万科物业已覆盖64个城市，服务合同约定建筑面积21487万平方米，同比增长107.8%。物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入28亿元，同比增长49.4％，利润率为18.44%。

据了解，目前万科新业务大部分都处于培育阶段，未来可独立发展，都将成为万科新的增长点。未来10年新业务要达到5000亿元市值的目标，万科需要完成对新业务的探索和布局，建立新的发展模式。

据万科高级副总裁谭华杰介绍，城市配套服务商，需要具备有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务，并且要与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。

欧阳捷认为，万科“八爪鱼”战略的创新是值得肯定的，但有些项目发展还存在一定的限定，有些项目适合在重点一二线城市发展，再往低能级城市落地存在一定难度。

●转型之路并不轻松

万科的转型之路并不轻松，在摸索中过河，未来还有很多提升和发展的新空间，任重而道远。但毫无疑问，万科的方向是完全正确的，英国国际名牌城中国区总裁欧阳谷林说，单一开发商将不复存在，未来的趋势是复合地产。

多元化，房企不应错过。近些年，大量的房企加入转型大军，万科、恒大、绿地等均开启转型之路，但未来房企转型的发展之路在哪里呢？万科的下一步又路在何方？

郁亮在“腾讯云＋未来峰会”的发言中表达了对互联网和云服务的赞赏，互联网拉近了房企与客户的距离，通过对大数据的分析可以使得营销和投资更加精准，房地产的各个环节都离不开互联网和与服务的支持。

据了解，早在2014年，万科一众高管便在郁亮的带队下，接连拜访阿里、腾讯、小米等高科技企业，开始接触云服务，拥抱互联网，用互联网思维卖房子。据了解，目前万科的营销体系、物业服务皆采用了互联网的模式。

华为总裁任正非认为，在这个时代，最近3~5年，对华为至关重要的就是要抢占大数据的制高点。对万科而言，这个方法同样适用，拥抱互联网，壮大云服务，将给万科的腾飞插上翅膀。

当下最受关注的除了互联网，还有高科技产业，科技改变未来，抢占高科技的制高点是未来发展的关键。2015年万科机器人亮相，首家机器人咖啡馆落户万科云城，今年万科杭州则推出机器人组团卖房，也许在不远的未来，机器人也可以建房，机器人将成为房地产开发、销售的主力军。

第一太平戴维斯高级经理何凌表示，没有办法不看好云服务与高科技在房地产运用方面的未来。

欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示，云服务肯定是未来的大方向，带来的不仅仅是便利，而且更有效率，无论是依托住宅地产主业还是推动商业地产服务都有很大空间。

未来住宅地产的需求主流将变成改善性客户，可支配收入水平提高更带来商业繁荣，云服务、高科技也恰恰是针对有意愿、有能力消费的改善性需求客户，针对更科技、更酷炫、更会玩的“90后”、“00后”，这是现在和未来的房地产市场竞争的制高点，可以说，没有“地产+云服务”、“地产+高科技”，房企就没有未来。

刘策表示，未来万科需要地产业务5000亿元，其他业务5000亿元，也就必然要求在教育、养老、家装、医疗多个领域形成有效突破。地产+云服务”、“地产+高科技”是万科实现万亿目标的手段，是转型或者说突破路上的助推器。

无论万科的地产+，加了哪些内容，目前万科所有的互联网、高科技的尝试，都是围绕着地产进行。积极寻找第二主业的万科，有着自己清晰的逻辑。那就是一切的转型，不能离开房地产主业进行。不管是高科技，还是互联网，都只是万科转型中的工具，而不是转型的终极方向。

●新蓝海：存量房市场

万科的终极方向，其实从一开始就已经明确，那就是150万亿元的存量物业资产管理市场，以及由资产管理衍生的地产金融业务。据链家研究院院长杨现领表示，150万亿元的存量房资产管理市场，才是未来更大的市场。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国一线城市已正式步入存量房时代，一个重要的指标是，城市的存量房交易量超过新房交易量。中国存量房近亿套，近25%的空置率主要流向租赁市场，“蛋糕”巨大。

刘策也认为，存量房市场可能成为房企转型的关键，虽然现在还处于混战状态，未来一定会出现数家千亿级企业。

万科挖掘存量房市场，如果做到市场占有率1%，房屋市值就有1.5万亿元，这是房企转型必须挖掘的宝藏。

谭华杰表示，长租公寓市场未来如果爆发，万科很有可能建立一个资产总量、收益规模上都与现有万科业务旗鼓相当的新公司，但一切才刚刚开始。

资本、运营商、设计师、公益等各方力量介入，使这些闲置资产彻底被激活。因此，出租公寓被认为是行之有效的存量房运营思路。

万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%~8%，税后租金收益率为5%~6.5%。

物业是万科第一个独立的事业部，也是最成熟的事业部。按照内部测算，6~ 8年之后，万科的物业管理面积可能达到6亿平方米左右，实现真正的规模化、平台化经营。

刘策表示，挖掘物业管理和长租公寓是最典型的手段，另外就是资产证券化以及城市更新也是开拓存量房物业市场的关键。存量房业务和新房业务属性不一样，可以进行独立架构去开发，像链家、万科其实都是成立了专门的架构开展工作的。