建行表外输血中房地产：逾15亿理财定投重庆项目

每经记者 杜冉乐

大家都说，房地产离不开“影子银行”。如今，“影子银行”也耐不住寂寞了，试图光明正大地从暗处走到阳光下。

6月29日，中房地产（000736，SZ）公告称，子公司重庆中交绿城拟与建设银行重庆渝中支行签署资产收益权转让合同，将旗下部分存货的资产收益权转让给对方，转让价大约15.64亿元，回购利率年化6%，期限5年。

《每日经济新闻记者》注意到，建设银行作为受让方，资金来自理财计划，意味着这是当前首个公开以银行理财对接房企资产收益权变相输血的典型案例。

近来，银监会收紧了银行业不良信贷资产收益权转让业务，但对其资产收益权并无明确规定。一位金融界资深人士表示，理财资金投资非标是有一些限制的，但规定不怎么明确。

银行理财赤裸裸输血地产

去年底，大约777亩的重庆中央公园地块被中房地产豪掷45.3亿元一举拿下，但拿下之后，交纳后续土地款却成了一个难题。

今年4月份，同属“中交系”的绿城房地产与中房地产达成合作意向，拟以35%和65%的项目股权比例共同开发上述地块。

中房地产披露说，子公司重庆中交绿城正在对该项目地块开展前期工作，目前已缴纳部分土地款，相应土地权证的办理手续正在进行中。

截至2016年5月，重庆中交绿城合法享有部分存货（已支付的土地出让价款）及其资产收益权价值22.66亿元。

中房地产与建设银行的交易模式，就是子公司重庆中交绿城以上述资产的收益权作为标的，向建行渝中支行转让该资产收益权，建行渝中支行作为理财计划受托人募集理财资金投资于本合同项下资产的资产收益权。

针对“资产收益权”的界定范畴，合同约定包括但不限于：合同项下资产在任何情形下的全部卖出收入；形成的派生收入；所派生股权取得的股息、红利及其在任何情形下的卖出收入等；合同项下资产和派生股权产生的其他收入等。

通俗地说，上述资产收益权涵盖了土地转让增值收益、楼盘销售收入及其诸如对外借款等衍生收入，还有该项目公司每年股息分红及其他收入等。

据悉，建设银行作为受托人，将依据其与中房地产签署的合同设立“资产收益权投资类理财计划”。与银行存贷款业务属于表内业务不同，银行理财业务属于表外业务，并不占用核心资本。

中房地产表示，此举将拓宽公司融资渠道，有利于项目公司流动资金周转等。前述金融界资深人士表示，“其实，过去银行做的应该很多，只是没像中房这样公告而已。”

“非标”投资的灰色地带

2013年，银监会就发布了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，金融界将之俗称为“8号文”。

“8号文”明确提到了当时银行理财资金直接或间接投资“非标债权资产”。也就是说，未在银行间市场与交易所交易的资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。

“8号文”规定了“商业银行应当合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额，理财资金投资非标准化债权资产的余额在任何时点均以理财产品余额的35%与商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%之间孰低者为上限。”

上述金融界资深人士表示，当时“8号文”只是对非标的总占比上限做了规定，然后要求不做资金池，对于房地产并无单独的规定。建行跟中房这个是合规的。

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，建行与中房都是国字号，将资金投给国企，自然不过于担心风险。

记者注意到，2013年10月份，英大信托曾发行了一只“英大信托-新能地产特定资产收益权集合资金信托计划”产品，用于新能地产“昌吉晨光•绿景花园”项目一期建设，到期后新能地产向英大信托溢价回购特定资产收益权。

该信托交易模式本质上与银行理财计划受让房企资产收益权模式雷同。记者发现，当前房企融资中，包括借道信托计划、券商资管、保险资管、基金资管及基金子公司，或委托借款等，背后资金多来自银行体系，但一直不够明朗化，更多实为银行理财资金。

当前，一线乃至典型二线城市“地王”频出，从媒体公开报道来看，大型银行成了个别激进型房企抢地的信心支撑。