楼市重大利空：国家取消了京沪的房价“保护”？！

（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle)

上海北京这样的城市这一轮房地产价格暴涨有一个基本逻辑，即建设用地零增长，甚至负增长，但资金又大量积聚，结果可想而知...

但昨天国家出台了一项重大政策，这样的房价大涨预期或将烟消云散。

土地不再稀有，还稀罕地王吗？

一财消息称，6月23日国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。

按照《调整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标，均大幅降低。

北京：原需保有21.47万公顷耕地，现在为11.07万公顷；

天津：原需保有43.73万公顷耕地，现在为33.40万公顷；

上海：原需保有24.93万公顷耕地，现在为18.80万公顷。

耕地的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能。但首先要明确，减少的耕地不一定都转化为建设用地。

中国房地产数据研究院院长陈晟就表示，新释放的土地指标，还有公共设施、道路、桥梁等很多用途。

“但这的确给特大型城市增加土地供给提供了想象，对于缓解热门城市的地王现象，有间接的缓解作用。不过目前相较于增加建设用地，盘活存量土地是缓解高房价相对更主要的措施。”陈晟指出。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，城镇化道路在农民脚下，人口流向大城市是世界性趋势，增加大城市的土地供应有利于吸引人口流向大城市，并减少中小城市和农村的耕地占用，反过来促使耕地保护得到有效的落实。

“目前全国耕地保有量超过20亿亩，适当调整一部分到超大城市和特大城市，有利于增加住房供应、缓解地王频生、控制房价泡沫，也有利于防范金融系统性风险。”欧阳捷表示。

在首都经贸大学教授赵秀池看来，减少耕地、增加建筑用地的方式适用于人口不断增加的热门城市，但不会在全国推广。

综合上述言论可见，“抑制地王从而抑制高房价”是这轮耕地保有量降低给楼市带来的直接想象。

有这样的想象，也是由于最近土地市场的确太热。

中原地产数据显示，截止6月28日，全国已经出现了200宗地价超10亿的高总价地块。其中超过100亿的3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。

“显而易见，热点一二线城市的地王频生推高了土地溢价和房价，其背后的逻辑就是土地供不应求，导致了住房供求失衡。如果土地供应增加，房企可以获得更多拿地机会，减少恐慌性抢地，缓解地王现象和住房供求失衡的矛盾，有利于防止房价上涨过快。”欧阳捷说。

地价房价都会下调？

政策出台了，那么以后呢？

“保护耕地是国策，指标的放松只是给了各省市一定的调整空间，但绝不意味着可以随意使用耕地指标，随意加大新增建设用地和扩大城市建成区。特大型城市调减耕地的具体效果，需要根据土地供应的节奏来研判。”欧阳捷认为。

其表示，虽然耕地保有量指标大幅下降了，但在实际操作中，恐怕土地供应不会很快迅速增加，2020年的耕地保有量也不是建设用地增加的最低底线，如果2020年耕地保有量下降到目前的18.65亿亩，未来的可持续发展必将受到影响。

因此即便是北京、天津可以增加1000平方公里、上海可以增加600平方公里的建设用地，相信这些超大城市也不可能在未来的五年中，把这些新增建设用地指标全部浪费。

最后可能的趋势是，未来超大城市会有序地推进城市建设，有序使用新增建设用地指标，并可能原则上不增加，以布局优化为主，促进串联式、组团式、卫星城式发展。

对于房地产来说，赵秀池认为，全国房地产市场依然分化严重。人口吸引力较大的城市、市场供不应求的城市，房价仍然会上涨；产业和人口基础差、库存量大的城市依然有房价下跌风险。

欧阳捷也认为，土地供求的矛盾有所缓解，但不会完全解决。如果土地使用的放松导致了地价快速下降、引导房价快速下降，是可能会产生系统性金融风险的。所以，以为耕地占用指标增加，会使得房地产趋势发生逆转，这恐怕是不切实际的。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。