绿城物业赴港上市倒计时 宋卫平要讲一个新故事？

每经记者 吴若凡

在中交主导的绿城以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城股份后，坊间有说法认为宋卫平正慢慢淡出地产业。实际上，他个人影响力却比原来更大。他所创立的绿城生态体系中的各个企业已经慢慢变大，成长为细分行业的龙头企业。为绿城项目提供园区服务的绿城服务就是这样的公司。

6月27日，绿城物业敲定最终上市时间表，将于7月12日赴港上市，股票代码为2869.HK，发行价为每股1.74港元至2.20港元之间，公开发行7.78亿股。这也是继彩生活、中海物业、中奥到家后，第四家登陆港交所的内地物业管理公司。

全国第二大物管公司登陆H股

上市招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。

此前，绿城服务大股东之一寿柏年曾对媒体表示，招股书还有待香港联交所最终审批，具体上市时间尚不方便透露。但预估市值高达百亿元，还是让绿城“对上市充满信心”。

2015年12月，公司向港交所提交了招股书，正式挂牌之前，绿城服务将从6月28日至7月4日进行初步的公开发售，发行7778万股。

据了解，此次即将上市的核心资产“绿城物业服务”（绿城物业服务集团有限公司）并非上市公司绿城中国上市资产中分拆出来的，其与绿城中国并没有直接的股权关系。其是中交入股绿城后，由宋卫平自己搭建的上市平台。

截至2015年9月30日，绿城服务在管合同建筑面积总和达到7400万平方米，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。其中，约80%物业位于长三角地区、环渤海经济圈及珠三角经济区。23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。

绿城物业主要提供三类服务：一是传统意义上的物业管理，以收取物业费为主；二是物业咨询服务，即在房地产开发项目的设计及开发阶段提供咨询服务（包括项目规划、设计管理、建筑管理和营销管理等），以尽早参与到开发中的项目，并为签约物业管理打下基础；三是园区增值服务，通过一站式平台，凭借互联网、手机APP、线下体验等途径等为园区的业主和住户提供产品及服务，并构建绿城联盟，为联盟伙伴设计社区O2O平台，协助建设智慧社区。

根据招股书披露，从2014年到2015年9月底，绿城服务园区O2O平台覆盖的园区数从8个增长到265个，家庭数量从不到1000家增长到11.86万家。智慧社区中，电商业务增长是最迅速的，收入在平台的占比从2012年的25%上升到了2015年的42%。

市盈率远高过开发企业

亿翰智库发布的《2016中国社区服务研究报告》指出，目前在港股市场上市的3家社区服务商，市盈率都高于房地产开发企业：彩生活PE约27倍，中海物业PE约30倍。而已上市的恒大与腾讯共同控股的恒腾网络，在转型并加速布局互联网社区服务产业后，截止6月21日，其总市值已经达到246.53多亿港元。

在由亿翰智库主办的中国“金融•社区O2O”百强峰会上，东莞证券业务董事邱添敏表示，并不是所有企业都适合上市。首先，要看这个企业处于什么阶段？因为上了资本市场有好处也有坏处，是把双刃剑。很多社区服务公司如果在没有上市之前不是公众公司，包括财务规范、公司治理等方面可能都存在一些不完善的地方。一旦实现挂牌，就成为了一个公众公司，财务信息需要全部公开，公司的运作是否规范就一目了然了。

数据显示，绿城服务2014年的收入为22.05亿元，同比增长32.6%;净利润1.49亿元，同比增长81%；毛利率16.47%。截至2015年9月底，利润约1.36亿元，按年增长26.71%。

中银国际发布报告认为，绿城服务估值介乎53.02亿元～72.35亿元，相当于2016年预测市盈率15～20.5倍，预计绿城服务2016～2018年盈利复合年增长为35.4%。

安信证券新三板分析师于佳琪指出，社区服务行业的估值作为房企变成房企的衍生生态，它的内容发生变化之后估值也会发生变化。比如说社区O2O作为一个入口，它就不再是一个简单房企的估值，可能就是一个流量入口的估值的概念。这个流量入口里可以有金融、养老、零售等各种各样的消费形态，每一个在上面都有一个增值的效应，进而提升物业估值。

随着市场对物业管理的关注提升，物管公司收购已经越来越难，成本越来越高。而在智慧社区的拓展上，一是社区O2O平台的服务有待优化，对于除在线物业管理服务外的其他服务（生活服务等），可与第三方合作以提高用户体验、降低成本。二是加快智慧物管服务平台和智慧硬件管理平台的拓展，进行管理体系的输出，并进行O2O平台的覆盖。

典型的宋氏情怀，还是如此美妙的故事，宋卫平给资本市场讲的“园区O2O”故事也逐渐成型。当几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点时，绿城则将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。但与大部分社区O2O平台面临的问题相同，靠用户购物、消费获取的收入微乎其微。