造成土地升值的神奇资源被地产商收了！这是更高效经济的开始？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

苏州工业园区房价逆袭老城区、上海人民广场被黄浦江两岸狠狠“踩在脚下”...这样的“逆袭”故事太多了，即使是在三四线城市，新城房价超过老城的情况也很普遍。

因为大家发现，只要政府对现有城市布局进行调整，各区域的功能改变了，土地价值大多时候都会出现翻天覆地的变化。

当然，除了城市的整体规划，改变土地等级的要素还有很多，比如知名学府、三甲医院、交通汇集点，但凡有点人脉和资源的开发商，都会想尽一切办法，把这些要素弄进去，提升项目身价。

但今天邦爷要说的这家开发商，更狠！它直接把广西的文化特产给收进了自己的口袋。

三湘包下“刘三姐”，“魔术”开始了...

不管去没去过桂林，很多人大概都听过“印象刘三姐”，它是鼎鼎大名的导演张艺谋根据著名民间人物“刘三姐”的故事，创作的舞台剧。

张艺谋曾和王潮歌、樊跃一起创作过“印象系列”（《印象•刘三姐》、《印象•丽江》、《印象西湖》、《印象大红袍》等），而《印象·刘三姐》可以说是品牌效应、艺术水准和景区资源结合度最高的一部，也具有非常高的商业价值，它从客观上提升了游客对旅游演艺项目的接受度。

但就在6月16日，三湘股份用4609万元把演出《印象•刘三姐》的运营公司13.2%的股权买了下来。

据三湘股份官微说，公司基于“观印象”的口碑，在演艺项目周边进行商业配套和旅游地产的综合开发，既可为公司贡献利润，又可提升公司品牌知名度，实现互补双赢。

“交易完成后，将利用观印象在旅游文化演艺领域的行业地位和影响力，实现'地产+文化'协同运作。”

表面上看，三湘方面是在不断延长产业链，扩展价值链。但邦爷觉得，三湘的野心可不止于此。

首先来看这13.5%的股权，里面包含的主要就是《印象•刘三姐》的系列权益。

要知道，在广西，刘三姐到了哪里，哪里就会火。三湘股份获取的这种资源，可以说是具有很高认同度和延展性的战略价值资源。因为，假设某天三湘去广西拿地，只要把“刘三姐”放进去，综合地域其他条件综合开发，一个有文化内核的文旅项目，就初步成形了。

换句话说，只要这家公司愿意，大概可以把任何一个广西的荒山野岭，利用自己手里的文化资源，魔术一样地变出一个旅游胜地来，你说厉害不？

你还别不信了，要知道上海浦东的川沙地区以前可是当之无愧的偏僻之地，但现在有了迪士尼乐园，区域房价涨了好几轮。

而且官方表示，迪士尼开园后每天接待游客量约在6万-10万人。可见，虽然一期开园的迪士尼度假区只有3.9平方公里，但它或将撬动整个“大上海”的相关产业发展，包括房地产。 

要素组合是新趋势，但你要注意...

三湘此举是一场比较有价值的要素重组。而在过去的一两年间，房地产行业的并购，已经悄然向“要素重组”倾斜。

而这背后的原因是，企业现在不仅要追求规模增长，而是要通过并购，扩大企业投资的综合收益率，使单一项目能产生更高的投资回报。

比如，万科和深铁的重组方案，就是利用深铁的优质的公共交通和上盖物业资源，提升单一项目投资回报。

放在旅游地产领域，这样的要素重组更重要。优淘城总裁薛建雄就直言，讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。能够让人获得精神上的享受和满足，是旅游地产形成特色竞争力的关键。

但打造原生资源非常难，所以大多情况下要靠“资源嫁接”，例如植入当地特色文化、当地有名的历史股市、民俗活动等，来提升项目的价值品味，也可以像西双版纳的泼水节那样，加入有影响力的大型特色节庆活动。

实际上，类似三湘收购刘三姐，万科绑定深铁的做法，在行业内越来越常见，因为以前单纯的战略合作，对资源的整合利用限制相对较多，效率也相对受影响。如今，通过并购和要素的跨界整合，一些企业有了彻底颠覆土地价值的能力。

也正是因为这一原因，邦爷提醒：不要受某些中介蛊惑，盲目地跟风“地王”买房，因为有些企业有神奇的“魔力”可以让自己手里的“地王”短期内迅速升值，但你有吗？

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。

☞更多地产内幕、更多消息交流，请扫描邦地产粉丝群吧！