M1预示房价即将到顶！新一轮刺激政策不得不出！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

昨天，天津、合肥、成都多地出台楼市调控政策。其中，合肥的新政，主旨是“限贷”，规定有过贷款纪录，无论是否首次购买，首付比例就要提高到四成。

这些针对近期房价地价迅速上涨的政策，虽然看上去杀伤力很强，但依然有人觉得“不够狠”，因为最有效的调控，还是像上海、深圳、北京那样“持续限购”。

但很多人不知道的是，也是因为“限购”，让开发商有了可趁之机：“多亏了限购，帮我们蓄客，开放后房价就快速飙升了。”

过去十年的房地产经历，似乎总是如此：调控让房价停滞，一个阶段之后又迅速暴涨。

不要讽刺这些开发商高兴得太早，因为这一阶段，房价已经即将见顶！

M1走势将拖累房价

这种判断，已经得到M1走势的支撑：

“ M1（狭义货币供应量）与房价有一定的相关性，但是由于房地产的流动性比较差，大约会出现3个月左右的滞后性。”长江商学院原副院长陈龙表示。

比如，2009年1月，M1增速为6.7%，住宅销售价格到3月达到最低点98.1%，当2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅销售价格指数持续上涨到2010年4月的115.4%。

民生证券数据也显示，商品房价格和M1走势基本一致。

华泰证券首席分析师罗毅就判断，从2016年3月开始，M1增速重回20%以上，并且从3月-5月在高位连续攀升达到23.7%，判断M1高点已见，未来流动性趋于稳健，房地产调整压力增大。

可见，2015年3月，M1增速开启本轮上升周期，并于今年3月份突破20%，连续三个月上涨。此轮M1周期已经进入顶部区域，通胀预期正在形成，央行近期大概率将进行流动性调控以缓解通胀压力。这也就是为什么端午节前后，各国央行实施新一轮的量化宽松政策，但我们国家的央行没有立即跟风的原因。

如果M1在三季度见顶，房价就非常可能会在四季度出现回落。事实上，从克而瑞统计的五月份一二三四五线城市的房地产价格走势可以看出，这一轮房价有明显的二八分化，大幅上涨的只是少数核心城市，说明M1的快速增长，并不能像2009年那样，支持全国性的房价上涨。

决策层调控的难点：怎么让企业愿花钱？

但如果M1短期见顶，房地产去库存压力显然就会变大。

国家统计局数据显示，5月末，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼增加7万平方米；商业营业房增加105万平方米。和去年同期相比，办公楼待售面积大幅增长16.8%，商业营业用房面积增长23.7%。

5月全国房地产开发投资3.46万亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。增速回落的主要原因，就是非住宅的商用物业投资增速下降。数据显示，非住宅开发投资增长7.5%，增速回落1.3个百分点。

显然，针对商用房的刺激政策，很需要快速出台。这其中还有一个理由，就是M1的增速过快，显示出企业目前拥有大量的资金，却迟迟没有用于投资。

国家统计局新闻发言人盛来元曾解释“地王”现象时就表示，房地产商的投资是比较谨慎的。有三个数据可以证明：

第一个数据是房地产投资增速，1-5月份房地产开发投资同比增长7%，比1-4月份回落0.2个百分点。

第二个数据是土地购置面积，1-5月份同比下降5.9%，虽然降幅比上个月有些收窄，但还是在继续下降的。

第三个数据是土地成交价款，1-5月份土地成交价款同比增长4.7%，这个速度低于房地产的投资。

换句话说，开发商手里有大量的资金没有地方投资（可能不仅仅只是开发企业，其他很多企业也有大量的资金没有投资）。而长期让企业留有大量的资金，显然不利于经济的增长，而且会成为引发通胀的“导火索”，这显然会让决策层很头疼。

刺激政策：将鼓励企业持有、购买商用楼

邦爷觉得，鼓励企业更多购买商铺、写字楼投资兼自用，很可能是今年下半年房地产政策的主要方向。 

事实上，之前国务院的很多政策都已经隐含“利用商用房刺激消费”的意图。比如，之前增值税营改增时，鼓励企业购买经营用房，抵扣增值税；再比如，鼓励开发商将所持有的部分商用楼宇，改为可供出租的公寓。这些作为住宅使用的商业物业，可以享受民用水、电、煤的优惠。

而各地的地方政府，在这方面更为积极。比如，上海要求购买商用土地的开发商，在开发完毕后，必须持有商用住房多少年，否则不能转让。允许销售的面积不到20%。

不过，这些政策短期还很难刺激商用房市场升温。邦爷觉得，国家下一步可能会在税收、贷款等方面，给商用房更多的优惠政策以促进企业投资、购买。此外，还会有更多扶持政策，鼓励大众通过租赁、购买等方式运营存量商用物业创业。

要知道，目前商用房的税费远远高于住宅，不仅增值税没有像住宅那样可以免征，还要征收30%—60%的土地增值税。很多投资过商用房的人说，商用房的税费往往占了他们利润的30%—40%，所以不愿意投资。个人投资者如此，企业投资者也是这样。

所以，国家有可能在商用物业转让税费上会给予一定的税收优惠，甚至会给予免税。同样，在商用物业的贷款政策上，也会有一定的调整，以鼓励企业贷款购买。另外，国家还可能商用物业的资产证券化来刺激购买。

开发商已经看到了这样的趋势。

比如，上海龙湖在规划未来十年的战略时，就提出不能只做住宅，而要有更多的Shopping  Mall，在未来五年他们计划做到5个。

在易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上，商业、金融课题组，倍受推崇。尤其是万科万丈资本CEO丁长峰说“中国房地产的黄金时代就是现在”，让台下的地产经理人激情澎湃。

在丁长峰眼里，那些已经竣工待销售商用物业有机会通过存量资产的改造和运营，带来更多的收益，并为很多创业者带来机会。

同时，万科上海公司已经通过上生所城市更新项目成功签约，实质性改造和运营存量资产。

位于市中心的上海生物制品研究所有限责任公司，拥有大量地乌达克建筑、孙科别墅，万科希望将他们改造为消费目的地、更多元化的城市客厅，有效提升资产收益和资产价值。

如果类似万科、龙湖的战略得到国家更多鼓励。不仅仅商用房的库存能够有效去化，房地产也将真正有效地帮助实体经济做大做强，而这几乎是全社会的愿望。

邦爷非常看好下半年的房地产政策，它一定会比今年年初，更为精彩。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。

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