北京商住限购传言的“阳谋”：为六城区“赶人”铺路？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

就像往平静的湖水里扔了一颗深水鱼雷，北京商住限购的消息激起千层浪，当地市场“瞬间冰封”，捂盘的开发商和准房东们也都慌了神。

于是乎，山雨欲来风满楼，有开发商加速开盘，有购房者加速看房，而各种有关“传闻”的内幕八卦也此起彼伏。

其中一条解读引起了邦爷的注意——商住楼限购传言和北京城六区未来五年减少15%常住人口的目标有关。

“滞销品”又有麻烦了！

“商住全面限购”的消息，截至目前都未被确认，咱们也且不谈它的落地问题，先聊聊商住房本身吧~

商住房的最大优点就是“不限购”，另外房屋既可以用来注册办公和商业，亦可用于居住，可以满足一些非户籍人群、投资人群的需求。

但是购买商住两用房一般土地使用权期限仅为50年，而且首付高、贷款繁、成本高。

以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，这样就比普通住宅多了将近30%的利息。而且商住两用房和商业立项相同，住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款。

另外，商住房物业费、水电费都比普通住宅高出不少，而且出于安全问题，不少两用房是全部（或部分）禁用燃气的。

而且购买商业房产，交易税交的也远高于住宅。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，商业房产过户税，中商住两用房所要的缴税为：

1、营业税：（申报价-原值）*5.6%；2、个税：（申报价-原值）*5.6%；3、印花税：申报价*0.1%；4、契税：申报价全额*3%；5、土地增值税：增值额*税率（税率：30%-60%）。

其中，增值额=申报价-扣除项目金；扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额；递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）；税率=增值额/扣除项目金。

最后还有落户问题。商住两用房一般是办公、商业或者综合立项，这类房屋派出所不接受落户，这就意味着小区的子女难以在片区内就学，小区没有居委会管理。集体户口的购房者会受到更大影响。

多项不利条件，让市面上的大多商住房一直不算畅销。虽然国务院曾出台了各种鼓励商用房出租的措施新政，也有人觉得，未来商住房可能会受到和住宅一样的待遇。

但现状是，商用房依然火不了。国家统计局数据显示，前5月住宅类物业库存有一定幅度下滑，但商业和办公的库存还是上升的。

来自中原地产的统计数据，按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看：

2011年以来，住宅土地供应了1800万平，但成交了4275万平米，供需比高达1:2.4，透支了过去的土地库存（约2500万平）。而公寓类，有1000万平土地，按照公寓成交比例30%计算，最近5年公寓类土地过剩1450万平，按照公寓成交的单套平均面积（68平）算，公寓潜在供应量为21万套左右，公寓潜在供应量大约可以卖10年（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算），完全供大于求的状况。

商住限购后，开发商将会更加更加更加恐慌！

张大伟就直言，虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人，将有20万套上下，如果这个市场限购，成交量将跌幅80-90%，成交价格起码下滑超30%。

但问题是，既然商住楼的去库存压力那么大，为什么还要限购呢？

起因和控制人口有关？

答案也许和北京的人口总量控制有关。

在采访中，邦地产了解到，购买公寓的更多的是一些没有购房资格的刚需人群。

但北京的基本调调是，城区并不需要那么多刚需人群。北京市委政法委副书记闫满成就曾说，中央给北京定的人口调控目标是，总量不能突破2300万；城六区人口到2020年，在现在基础上下降15%左右，平均每年下降2%到3%。

据了解，2015年北京城六区人口有1282.8万，和2014年比增加了6.5万人。那么，到2020年就应该减少198万人，从今年起，平均每年就要减少39.6万人，才能实现目标，难度非常大。

而按照北京市发改委相关负责人的话说，当前北京71%的产业活动和71.8%的从业人员集中在城六区。

中原地产数据则显示，2009年1月1日至今，北京市东城区、西城区、崇文区、宣武区公寓的存量比例不足1%，而大兴区、通州区、顺义区、房山区存量比例均超过10%。

因此，疏导和调整势在必行。

应该注意的是，当前中央正鼓励“购租并举”，提出发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，同时商业住房将允许改为租赁住房出租，水电等按照居民使用价格。

但张大伟认为，按照目前的商住房售价，想通过出租的办法达到和出售一样的成本回收效果，少说也要50年。这样的话，如果不限购，在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租商住房。 

如果限购，商住房的出路将被迫缩小为“企业购买”等途径。但或许，开发商也可以考虑多元手段，比如向住房租赁企业提供金融支持，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等方式，来变相帮助自己解套。

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