“地王”的秘密：掏光股市的钱去楼市！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle) 接连斩获72.99亿新江湾城地王、123亿杭州滨江区奥体中心地王、溢价率超过300%的上海顾村地王...这些举动让所有目光聚焦到了一个名字身上——信达。 信达是谁？信达要干嘛？ 地王=涨价神器？ 还记得去年12月，信达怒砸72.99亿拿下的新江湾城D7地块吗？这地当时拍的楼面价超过49000元/㎡，实际超63000元/㎡，未来精装修公寓售价有望突破80000元/㎡。 地王一出，周边水涨船高。 半年后的今天，地王6公里处的“邻居”——虹口凉城地块即将开拍，业内预测该地最终价格将达到7~8万/㎡。虽然两块地相距6公里，但周边房价相似，因而可以作为对标。 假设新江湾每平米升值2万元，这意味着，江湾地王用了半年就升值了40%，硬生生涨了30亿！ 才半年，信达已经通过地王实现了估值上的飞跃。你以为这就完了？信达的的融资套路还远不止于此。 一场关于“钱”的游戏 首先，想说的是虽然屡次拿地王，但信达的资金并没有想象中那么充裕。 信达地产年报显示，2012-2014年，公司营业收入分别为40.1、44.8和48.5亿元，2015年信达营业收入出现了明显增长，但仍然只有81亿元，年底手头现金59.2亿元，并已有305亿元的有息负债。 这样的自有资金状况，演出“大肆扫货”的戏码，仿佛不合时宜，也与其以往的规模和增速不符。 所以，在股市圈钱是必然的。去年6月，信达地产发布了首份非公开发行A股股票方案，拟发行不超过2.39亿股股票，价格不低于8.37元/股，募集资金不超过20亿元，用于合肥信达天御、重庆滨江蓝庭以及宁波格兰郡庭一期项目建设。 但这并非一帆风顺。信达12月1日晚间公告称，公司拟调整于今年6月发布的定增预案，其中发行底价拟由8.37元/股下调为6.21元/股，调整后发行数量为不超过3.22亿股，拟募集资金总额不变，仍为不超过20亿元。虽然只有20亿元，但该定增方案目前仍未获得证监会通过。 所以，信达开展了“激进拿地”，因为在业内人士看来，这是信达为金融主业护航，满足其母公司主业资产配置需要的重要策略。 这怎么理解？ 无论赚还是赔，都是股民“埋单” 就拿顾村这块地来说，大家都给信达算过账，赚钱可能很小，亏本是大概率事件。可是，谁告诉你，信达靠卖房赚钱？ 各种资金市场，都会是信达“赚钱”的途径。担保贷款、信托融资、股权质押、再融资等等，都可以是信达赚钱的渠道。 信达需要做的只是等待。现在用60亿买地，如果明年这块地边上出了一块类似的地，但价格要80亿，那这块地的估值就相应提高，在资本市场估值相应提高。 要知道，上海原先那些“面粉贵过面包”的地王都成功解套了。对于信达来说，等到明年土地升值再去二级市场定增，然后拿钱开发项目，无疑是最好的选择。 信达疯狂拿地王扩张，然后去二级市场增发，把你股市里的钱搬去土地市场。 在这个只有房价涨涨涨的年代，你是否明白了什么？也就是说，信达拿过的所有“地王”，都会因为信达疯狂制造的新“地王”迅速升值，让这些老“地王”在通过各个融资渠道“赚钱”。 而对于房企融资，定增是比合作、合营和IPO更佳的股权融资方式。作为债权融资，中期票据、公司债、可转债的优势堪比银行信贷，不但期限更长，甚至成本更低。因此，对房企而言，中期票据、公司债、可转债是最理想的债权融资方式。 据邦爷初步统计，仅去年信达在公开市场就已累计做了三次中票操作。 2015年6月5日，第一期发行金额15亿元，期限5年，发行利率5.80%；2015年8月26日，第二期发行金额14亿元，期限5年，发行利率5.50%；2015年12月15日，发行了2015年度第三期中期票据1亿元，发行利率5.50%。地产今年3月还发行了30亿元公司债，票面利率3.5%。 公司全资子公司上海信达立人与公司关联方中国金谷国际信托有限责任公司于2015年5月20日签署了《金谷•天津银行指定用途单一资金信托贷款合同》。合同约定贷款金额为人民币5亿元，贷款期限24个月，贷款年利率为8.85%，公司为该笔贷款提供连带责任保证。 12月25日公司关联方宁波达泰投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“达泰基金”）于2015年12月25日签署了委托贷款合同，达泰基金通过金融机构向公司发放委托贷款，合同总金额为人民币34.8亿元,贷款期限不超过48个月，贷款年利率为7.83%。 初步统计，2015年信达地产累计融资99.8亿元。 对于这家在A股市场流通市值仅列55位，低于行业和市场平均水平的公司，能有如此融资实力，邦爷是服了。 看明白了信达的这些手段，正在股市激战的股民，包括想通过购买理财产品和基金的投资者是否明白，正是在你们的帮助下，“地王”才会被大量制造？ ☞更多地产内幕、更多消息交流，请扫描邦地产粉丝群吧！