“地王”盛宴背后：土地估值只会水涨船高？

每经记者 杜冉乐

六一儿童节这天，上海北郊，外环外，信达地产以58亿元的总价，3倍的溢价率，拿下宝山单价新“地王”。这距离其在杭州以123亿元夺得总价“地王”，刚刚过去5天时间。不唯信达，近来的土地市场，“地王”频出。在这背后，有一个现象颇值得关注。金融资本越来越多地出现在土地拍卖市场，并且多有斩获。这让曾经疯狂抢地的老牌开发企业，颇多苦水。赌“地王”的宋卫平如今对各地“地王”连连摇头，更有开发商直言“地价已经越来越看不懂”。

金融机构对土地价值的判断，为何会与专业的地产开发企业出现如此大的差异？他们在以高溢价拿得土地之后，又是如何实现土地投资的预期收益？土地的价格，又是否会在金融资本的强力助推之下，越来越离谱呢？本期房产周刊，每经记者从投资逻辑、用地供给、开发企业等角度，对以上诸多问题进行深度剖析。

六一儿童节这天，上海顾村再次拍出新“地王”，信达成了“赢家”，而其刚刚以123亿元的代价摘得杭州新“地王”。

上海顾村地块拍卖现场，一共24家房企参与竞拍，其中不乏联合体拿地。比如滨江傍上金融大鳄“平安系”，金茂联合电建被称为强势央企组合，个头都不小，但均被信达逼退。

当前的房地产市场，一个典型现象是，房企考虑投资安全边际，一直看好一二线重点城市，从回归一线到奔赴二线，形成羊群效应，但这些城市或陷入无地可供或优质土地供给不足的现状。

一位地产金融资深人士表示，“地王”必须有银行等金融机构参与，地价与房价应呈正比，“地王”必让房价更高，说是“相信”后市实为豪赌，背后各有算盘，像银行有降不良率的压力，当前投资地产更划算。

“地王”让“鬼城”见鬼去了

与上海顾村新“地王”同一天诞生的，还有位于河南郑州郑东新区的一个新“地王”，楼面地价逾2.4万元/平方米。

2014年以来，舆论曾不断关注郑东新区“鬼城”，至今仍如一场噩梦，但当前典型一二线城市的楼市火爆，让这个所谓的“中国最大的鬼城”只好见鬼去了。

5月30日，合肥市供地近千亩，涉及13宗地，除了1宗流拍之外，其他全部被建发、融信、文一等以高溢价率收入囊中，比如建发等多个地块楼面地价已突破1.85万元/平方米，超过了不少高端项目当前的销售均价。

仅5月份，全国土地市场就巨献了69宗新“地王”，其中有65宗为二线城市所造，比如合肥、苏州、南京、杭州等。保守统计下来，截至目前，年内新“地王”已突破120个。

这年头，说是“新的地王年”一点不过分，全国一二线城市到处是“王的盛宴”。

如果翻看一下中国楼市史册，外界就不难发现，楼市周期性高点总遇“地王”。2009年，不少房企从濒危边缘复活，掀起“地王”争霸。

2013年，楼市典型标签是“地王”逆袭。据报道，10大房企曾狂砸3000亿元圈地，当时“地王”的最好注脚就是新鸿基地产曾豪掷218亿元拿下上海徐家汇项目，号称历时4年的全国总价新“地王”。

如今，上海楼市似乎不太想谈谁拿了“总价地王”，而更愿意谈及屡屡被刷爆的单价“地王”新纪录。

近来，不少媒体曝出“地王”背后更像是围绕地方政府、房企、金融资本的一场合谋，意在炒地，催火房价。

亚信控股集团董秘荣腾洪告诉《每日经济新闻》记者，当前宏观经济不景气，国家宏观调控的焦点仍是房地产，房企有意愿，也按耐不住拿地的冲动，因为地价与房价按理讲是正比关系，这意味着未来房价上涨，房企试图炒作、拉升与带动房地产业是一个明显趋势。

实际上，全国楼市所谓“黄金十年”正是基于土地红利，坐享土地溢价，绝大多数房企赚得盆满钵满，这背后是市场供需严重失衡，供应缺口太大。

自2014年以来，地产业内较为一致的主流观点是全国楼市拐点已现，供需再现失衡，这次是供应太大，尤其是三四线城市，但全国去库存背景下，“地王”却频现，造就了“新的地王年”。

金融资本潜行房地产

日前，《每日经济新闻》记者曾专门报道了24家上市券商豪掷巨资购置不动产，甚至个别券商借钱建房，包括打造典型城市的地标级城市建筑，买地修房不亦乐乎。

此消息一出，外界一片哗然。荣腾洪表示，最近股市看空的多，说明实体经济不理想，金融资本需要更安全的投资去处。

对于券商青睐不动产投资，外界只能从其财报中管窥一二，当前外界纷纷调侃，大型房企们所导演的上百个“新地王”，背后与金融资本的直接或间接参与密不可分。

以参与上海顾村“地王”争霸的滨江与平安联合体为例，虽然该联合体最终未抢到土地，但该联合体的强势参与，势必让此次土地拍卖多了更多举牌的次数，一定程度上拉升了楼面地价。

比如，滨江集团作为一家A股上市房企，在去年年报中说，该公司近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资。

更为关键的是，与滨江做搭档的平安，背后是一个涉及保险、银行、信托、基金等全牌照的“平安系”金控集团，尤其是旗下平安不动产去年以来参与诸多房企的联合投资入股拿地。

拿下上海顾村与杭州滨江两个“新地王”的信达地产，此前给人的一贯印象是低调、保守，业绩也不太突出。然而，信达地产此次凶猛出击，让外界感到愕然。

中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威告诉《每日经济新闻》记者，地产只是信达的一部分业务，信达上面还有建设银行，是一个涉及不良资产管理、银行与地产开发等多项业务一体化的超大型资本机构。

“‘地王’背后，都是一种金融行为，由资本驱动。”申威表示，实体不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，投向土地等资产才能保证收益，这也是现时一种无奈的做法。

在荣腾洪看来，当前银行体系的抵押资产违约不断上升，如果按照实际损失拨备，肯定会影响到银行财报业绩，而更好的办法是不断做大新的债务资产，比如间接通过投贷联动参与拿地投资，通过规模化覆盖掉不良资产损失或降低不良率。

银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款率与关注类贷款占比均创下新高，而今年一季度，大型商业银行与农商行均突破了去年底的商业银行不良贷款率均值。

危险的“击鼓传花”游戏？

来自中原地产的数据显示，截至5月25日，今年涉及全国50家大型房企合计拿地总金额3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

实际上，从拿地的房企背景来看，多数是上市房企与国企。既然房企拿地成本大涨了，按照“羊毛出在羊身上”的商业逻辑，这势必会转嫁到未来“地王”项目入市后的售价上。

荣腾洪表示，上市房企目前也没办法，拿地的意图之一是储备土地，另一个核心就是融资，通过高性价比土地投资，提高融资杠杆。

“更多的高价地块，意味着未来支付购房成本比现在更高。”荣腾洪强调说，当前他们至少说是相信房价会继续涨的，至于到底涨不涨，这谁也说不好。如果有做空力量，最后让谁来买单？

申威认为，现在房企拿地确实过于猛烈，土地投资已进入一个风险临界点，关键是控制好“度”。未来，最大的风险始于潜在购房能力被削弱，真正付得起后面房价的人是否愿意继续接盘。美国次贷危机就是“击鼓传花”的金融游戏玩不下去，最终崩盘了。

去年以来，像金科股份等大量上市房企通过向华融、信达等四大资产管理机构频繁转让其持有子公司的股东债权，实现大额短期融资。

荣腾洪指出，不良债权转让模式的关键在于如何确定价格与保持价值，才能持续循环下去，一个是并购重组债权，一个是填充新业务，装入优质资产打包。

在申威看来，作为房企的金主，金融机构介入前期拿地也就是一个算账的生意，关键是要做好风控，比如考察当地人口、GDP、库存等，以及交易对手资信评级，是否足额担保，像土地价值高低直接关系到抵押率，但这会不断变动。目前，金融机构也在加速分化，比如地产私募基金，数量在缩小，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。