地价正在脱离“地心引力”如何营救老牌开发商

每经实习记者 魏琼

一二线城市土地市场高烧不退、“地王”频出，克而瑞房地产研究中心数据显示，今年以来已经诞生超118个“地王”。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为，拿地房企存在预期过高的情况，拿地成本翻倍，未来房价翻番才能盈利。

纵观土地市场，一些熟知资本运作的开发商通过融资获得低成本的资金，在土地市场如鱼得水，通过拿地扩大市场份额。开发商进入房地产市场的门槛大幅提高，一些稳健的老牌房企以及中小房企则被拒之门外。表面上看行业的集中度正在提高，有观点认为这一轮的房地产洗牌带来的结果是劣币驱逐良币，老牌房地产开发商或被驱逐出局。

房企为何看不懂“地王潮”

据中原地产研究部数据显示，截至5月30日，20大城市合计土地出让金为5822.78亿元，比2015年同期的3481.6亿元增加67%，全国住宅类溢价率超100%的地块合计112宗，其中除了10宗在上海，3宗在广州外，其余全部分布在二线城市。

这一轮“地王”热潮以国企为主，融创、泰禾以及资本市场强者信达也积极参与其中，参与制造“地王”的万科也因杭州“地王”太过疯狂而“拱手相让”。疯狂的土地市场让业内直呼看不懂，“地王”层出不穷，未来房价多少才能盈利？

有业内人士认为，此次土地市场渐渐出现劣币驱逐良币的势头，一些对产品有研究的老牌房企因为资金压力以及稳健的运营策略与一二线土地市场渐行渐远，而楼市分化下的三四线城市库存高企，不过多介入，最终或出现“青黄不接”的局面。

在融资成本降低的情况下，深谙资本市场运作、资金实力雄厚的房企疯狂拿地，获得了白银时代生存的“门票”，包括信达在内的企业是资本市场的高级“玩家”，产品运营和操盘实力较弱，并不是房地产开发领域的佼佼者。

这就导致了奇怪的现象，做实业的企业没钱拿地，玩资本的房企凭借资金优势扩大房地产市场的份额，玩资本的企业将做实业的企业驱逐出局，成为“地王”争夺战的获胜方。

房地产资深评论人黄立冲则不认为这是劣币驱逐良币的过程，有人辞官归故里，有人漏夜赶考场，越是熟悉房地产发展的房企对此轮“地王”潮越抱有敬畏的态度。

黄立冲表示此轮“地王”热主要是由于货币供应量的井喷，央企与老牌民营房企、港资以及外企在融资成本方面存在差异，央企向银行贷款利息更低，存在一定优势，融资成本相对较低。由于成本差异，在同一地块是否值得投资的判断上也存在差异。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象，一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元、成本也更低，例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市，有些地块并没有参与公开招拍挂。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎，并不代表未来会被淘汰出局。

国泰君安分析师刘斐凡直言，出现“青黄不接”的说法暂时是不成立的。目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3~5年的发展，过往发展较好的房企，对土地市场的态度比较谨慎。

刘斐凡认为房企资金宽松还存在去年销售改善的原因，房企回款，资金改善。2015年公司债的放开，房企可以在国内获得较低廉的资金。

拿“地王”意味着风险，地王热潮对房地产带来一定的负面影响。黄立冲认为，大量的资金涌入房地产，推高房地产价格泡沫。

高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债提高。这些因素或将牵制近期房地产业增长，成为房地产可持续发展的阻碍。

5月30日，国际评级机构标准普尔发布中国房地产业观察报告称，尽管房地产市场强劲复苏，但开发商的财务状况并未改善。那些冲进下一个投资周期的开发商，大举扩张土地储备，而利率下降或不足以抵消地产商债台高筑，信用状况恶化最为严重。

标普已下调中国房地产公司评级，理由是这些公司依赖短期债务，在二三线城市由于住宅供应过剩而面临利润率压力，此外还要面对为土地储备支付高价的风险。

地产金融与资产证券化是标配？

在此轮“地王”热竞得土地的房企均具备较强的资金实力，那些资金压力较大、融资成本较高的房企在新一轮的扩张中处于劣势，扩张能力较弱。在当下地价高企的背景下，想在土地市场获得一席之地，增强扩张能力，资金至关重要。

老牌房企或者一些外资以及港资房企逐渐淡出疯狂的土地竞争。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为拿地房企存在预期过高的情况，拿地成本翻倍，未来房价翻番才能盈利，预料不到，凯德不会碰。

罗臻毓认为，房地产快速增长期已经过去，高价拿地后通过囤地就能获利的年代也已经过去，单纯的资本运作能否让企业在拿地成本高企，竞争日渐激烈的市场上获得盈利未可知。

高地价之下凯德将通过不同渠道和方法获取好项目，罗臻毓对《每日经济新闻》记者表示，以深圳为例，凯德看好深圳的发展前景，将在深圳的几大区域寻找其他的机会，未来也不只会做商业项目，住宅或者综合体项目也在凯德的考量之中。

受降准降息、减费让利等因素影响，境内银行贷款平均利率延续下行趋势，境内融资成本降低，没能充分打开境内融资渠道的房企在资金成本上处于劣势。

凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示，凯德在国内要继续发展，肯定需要在国内有一个好的融资平台。虽然凯德在运作上是有很多不同的资金合作伙伴，但从长远的角度，最合适的平台就是在国内有一个上市融资平台。

罗臻毓希望金融政策继续开放，一些房地产金融产品在中国能操作，这样可能使下一步的商业房地产发展上到另外一个台阶。

进入白银时代，房地产竞争日趋激烈，对开发商的产品、运营能力以及资金等能力提出更高的要求。据《每日经济新闻》记者了解，为解决资金问题，房地产金融、资产证券化成为房地产开发商努力转型的方向，保利、万科、世茂等房企均进行房地产资产证券化的转型。

林明彦表示，把物业经营好，需要实现定位和管理更加精细化，任何一个投资性物业的开发，需要占用相当大的资金量，不能做大规模就需要引入其他合作伙伴，要实现资产的证券化。

刘斐凡认为，房地产行业正在急速转型，不仅卖房子，也在提供物业服务，资产证券化也将持续推出，资产证券化可以解决房企的融资问题，实现轻资产化，缓解资金压力，有更多的资金投入到新的投资中，解决投资物业的资金沉淀问题。

陈厚桥表示，房地产金融以及资产证券化是未来房地产的标配，没有创新融资渠道的房企将失去发展的一大优势。

黄立冲则认为，房地产资产证券化的路走不通，中国的地产比较特殊，租金低于利息成本，价格泡沫大，经济实体无法承受足够的租金成本，租金回报率低，长期持有运营的现金流为负，不能支付利息成本，这也是SOHO中国转型遇到困境的原因。