上海深圳的房价只能跌几个月？错过也许就没有了！

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

还记得，4月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，价格同比上涨的城市有65个，最高涨幅为5.8%。这一个月，上海、南京、广州、东莞等城“地王”频现，周边楼盘多趁机涨价卖房。

近期，很多城市不约而同出现了新房和土地价格上涨的现象。回望前一轮调控潮，才过去约2个月，难道调控就失效了？

土地市场太火了

近段时间，从一线城市到主要二线城市，总价地王、单价地王不断涌现，土地市场火热得地球人都有点看不懂了。

克而瑞数据显示，截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等重点二线城市在内的22个城市，今年以来拍出的“地王”（总价、单价或溢价率）数量达118幅。即使在被称为“地王年”的2013年，全年的地王数也只不过在60幅。

“地王”频出，国内土地市场的整体均价和出让总额也随之攀升。

2016年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为4408亿元，同比增加4%。2016年一季度，全国成交楼面均价为1450元/平方米，同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米，同比上涨36%。

土地市场火了，最爱炒概念的下游新房市场也不会闲着。近段时间，全国各地的“日光盘现象”又开始复苏。比如，3次加推一举吸金20亿的深圳中粮云景国际，开盘日销57亿的半岛城邦（3期），5小时劲销9成的深业东岭等。

顶豪市场也很热

就连豪宅市场也不赖。以上海为例，数据显示，截至5月23日，上海顶级豪宅（成交均价10万元/㎡以上）的成交量为497套，同比大涨5.8倍，基本是月销近百套的节奏，不仅周转速度较去年快了一倍，半年不到的时间里，顶豪市场已完成了去年全年成交量的8成以上。

比如，5月第三周，完成15884万合同指标（回款指标实际完成6874万）的绿城黄浦湾实际元；年底至今已售出50套房源的瑞安翠湖天地隽荟（成交均价12.97万元/平）等等。

顶豪市场的成交量持续维持高位，克而瑞分析师马千里认为，目前政策面虽然收紧，但豪宅市场消费力所受影响不大。另外，中低端供求收紧，也会增加豪宅市场的火热程度。

优淘城总裁薛建雄也指出，由于信贷政策宽松，国内投资渠道单一，加上股市表现不佳，使得大量资本回流房地产。市场中豪宅依旧是资金避险的首选，所以其受到的影响不大。

调控只是短期，房价跌不久了？

但其实，从新房市场的整体数据看，一些一线城市的成交量是有明显萎缩的。

中原地产数据显示，北京5月中上旬的新建商品住宅（不含保障房）网签量5130套，环比下降33.8%；二手房网签量14202套，也同比下降16%；

上海近两月的成交量较去年四季度（成交高峰）也是明显滑落的。另外，链家数据显示，上海各区的二手房成交量在4月份均出现了不同程度的下跌，松江跌幅最大为73.9%，闵行的跌幅也超过70%，二手住宅均价已连续4月下滑。

深圳方面，中原数据显示，截至5月24日的新房成交量为1627套，环比下跌30.5%；二手房成交2658套，也同比下跌了68.8%。

价格方面，国家统计局18日发布的数据显示，4月份70个大中城市中，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。

大局很“淡”定，但局部在发热、“上游”在添火，这就不得不先分析下局面的成因。

新城控股高级副总裁欧阳捷就指出，此次成交量的下滑主因是销售价格过高，以及前段时间市场火热，提前透支了需求。

另一方面，深圳的新政出台之后，受社保年限影响，至少有30%以上人群被挡在了购房门槛之外，上海的受限人群也有3成。但这部分人并非不买房，或是没能力买房，他们正在观望，由此抑制的成交量，反弹可能性很大。

卫民智库蔡为民就指出，调控的目的已经被市场充分掌握，消费者已经清楚，所谓限购不是不让你买，而是让你有序进场，但后面进来的人进场代价会越来越大。

为什么代价更大，薛建雄就指出，调控是阶段性的，但房价上涨是不可控的。市场不好的时候，有些开发商会调整策略，比如放出户型地段相对较差的房源，这部分房源当然最难销售，等到价格上升的周期，开发商就会陆续放出高品质产品顺势涨价。

当前的局面下，开发商会均衡各方面情况，适当让利稳定现金流，平衡量价关系，但这并不代表房价见顶，大多定价还是会稳在那里。

“这一轮新政对楼市的确起到了作用，但新政效果是短期的，未来如何发展，还要看整个楼市的其他的几个环节，库存量、货币政策、土地市场等各个环节的情况。”欧阳捷表示。

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