宁高宁开始搭建第三座城 如何看懂中国金茂这步棋

◎每经记者 王杰

在缔造了华润万象城和中粮大悦城之后，宁高宁开始搭建第三座城。

5月19日，宁高宁在中国金茂商业战略的发布会上亮相。这是他离开中粮集团，获任中化集团和中国金茂董事长之后首次站在媒体的聚光灯前。

“览秀城”是宁高宁为中国金茂商业地产版图的新命名。“览秀”取自杜甫《望岳》中的“一览众山小”，“造化钟神秀”，英文名则是“Mall of Splendor”。

在发布会上，中国金茂总裁李从瑞公布了未来的发展规划：金茂商业将在轻重并举，创合创新战略指引下，到2018年实现管理面积超过200万平方米，确保所管理的资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件，择期进军资本市场。

宁高宁的“第三座城”

虽然宁高宁在商业地产的开发中有足够经验，但目前商业地产一片“红海”，他掌舵后能否带领中国金茂实现跨越发展？

从华润到中粮，宁高宁一手创建万象城和大悦城两个品牌。这为他在商业地产界赢得美名。

2004年，当占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的深圳华润万象城问世时，外界无不震撼，这个仿照东京银座的商业综合体也成为国内Shopping Mall的范本。

第一个万象城落地后没多久，宁高宁就接到一纸调令，他的战场由华润变为中粮。

2005年，宁高宁对中粮集团地产业务给出了清晰定位，成为城市中高档住宅的主要提供者。在完成对深宝恒国有股份的受让后，中粮地产正式更名成立，并成为中粮集团旗下地产业务的上市平台。

紧随其后，宁高宁决定划分中粮投资性物业和住宅发展业务，主导商业地产开发的中粮置业也由此成型。理清架构只是宁高宁对中粮地产业务开出的第一副药，对中粮地产业务而言，更深的烙印还是大悦城品牌的创立。

除了项目的定名外，宁高宁也明确了大悦城的定位以及首个项目的选址，并助推这个商业平台实现登陆资本市场的最后一跃。

宁高宁直言，金茂往前走，就必须要进行创新，而且应该是突破性的，不是简单地把楼改一下颜色，或者在里面搞一些活动。过去购物占60%，现在购物占40%，可能还要降，但是体验越来越多，现在继续做一个big box把人赶进去比较难。

去哪儿上市？

目前来说，金茂商业属于中国金茂的自持板块。金茂商业旗下拥有商务配套商业、旅游地产商业、社区商业、城市级商业中心四大零售商业产品线，零售商业面积已超过80万平方米。

据中国金茂2015年报，商务租赁及零售商业运营收入12.59亿元，占收入总额7%，较上年增长7%，主要由于集团旗下写字楼业绩有所增长；酒店经营收入约19亿元，占收入总额10%，较上年增长6%。

对于“到2018年实现管理面积超过200万平方米”的目标，中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，金茂商业的优势在于能够保证实现这个目标，因为持有的优势，便于统一规划，这是与散售最大的不同。

对于金茂大跨步发展面临的瓶颈，王永平认为，外部市场环境比较复杂，与宁高宁当年打造万象城和大悦城已经有很大不同。目前商业地产挑战大于机遇，用通俗的语言来讲就是“项目多了、电商过了、创新弱了”。商业地产项目过度开发，电商在冲击实体商业。反腐是正确的，但是把高端消费给挤出了市场，另外商业本身创新能力不够，新兴人类对于品牌消费转向了品质品味消费，要求商业调性很高。“这是商业地产商都需要面对的。”

对于金茂商业登录A股还是港股？金茂相关人士表示，金茂商业不排除A股上市的可能，但是A股上市难度比较大，未来会根据资本市场的诉求来决定上A股还是港股。

到二线城市拿地

关于中国金茂未来3年的目标，金茂方面表示，在去年的基础上，到2019年销售金额达到800亿元，力争用5年时间，实现公司营业收入和利润总额翻一番的整体目标，其中开发销售、持有运营与金融服务等三项业务收入占比贡献为7∶2∶1，三项业务盈利占比达到5∶3∶2，各业务间实现良性互动。通过有质量的增长，将中国金茂逐渐打造成为规模适度、效益良好、品质领先、服务突出的地产行业标杆。

换句话说，在央企整合的大背景下，中国金茂如能崛起，主力贡献依然靠开发销售。

在中国金茂2015年全年业绩发布会上，李从瑞表示，2016年要完成360亿元的签约销售，其中有300亿元来自二级开发，还有60亿元是一级开发。300亿元的二级开发里面对应的货值大概是450亿元，所以去化只要在60%~70%，就能够完成销售目标。就分布而言，60%是在一线城市。

李从瑞表示，从中国金茂来看，二线城市正在出现机会，一线城市由于地价过高，竞争力正在减弱，所以中国金茂2016年会更关注一些经济比较活跃的二线城市。经济活跃体现在以下几点：一是GDP增长能够在8%以上，比全国6.5%水平要高出1到2个百分点；二是希望人口是净流入；三是商品房的销售周期比较健康。

李从瑞认为，中国金茂目前主要布局五大区域，比如说在华北区域，会关注郑州和天津、济南；华中地区会关注武汉、合肥；华南地区，会关注厦门、深圳；华东区域，主要还是集中在原先已经进入的这些城市。

地价高企已成为一二线城市的主要特征，对于如何增加土地储备？对金茂来说，要在2019年实现800亿元的规模，二线城市必定会是关键。李从瑞指出，中国金茂的预算中，每年将拿出200亿元来进行土地购置。“这里面大多数都会采取合作的方式，目前我们合作的大概是40%~ 50%。当然，未来也不排除通过并购的机会来完成快速发展。”

在中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》中，方兴地产（中国金茂前身）销售金额110亿元，排名第40位。在《2015年度房企销售金额TOP100》中，中国金茂销售额过300亿元，排名第27位。而同为央企的中海地产销售排名第5、华润置地销售排名第8、招商蛇口排名第14、远洋地产排名第18、中国铁建排名第19。