4月开发贷两位数下降 房企从哪儿筹钱抢“地王”

◎每经记者 杜冉乐

前不久，权威人士接受《人民日报》采访时称，“房地产去库存”不应靠杠杆去库存，而要靠人的城镇化去库存。

权威人士话音刚落，央行公布4月份金融数据显示，当月M2增幅回落，国家统计局数据也透露，4月份开发贷同环比均出现两位数下滑，但因为销售回款资金增幅明显，所以房企整体到位资金总体上升。

开发贷的下降，却给市场带来了一种不详的预感：房地产开发资金收紧。

资金面依旧宽松

5月13日，央行公布了4月份金融统计数据报告，截至4月末，作为货币扩张性核心指标的M2余额为144.5万亿元，同比增长12.8%，比上月末低0.6个百分点。

此数据一出，市场对M2余额增幅下降疑惑不解，甚至略有担忧，认为这或为货币政策趋紧的一个信号。央行对此释疑说，这与股市降温等有关系，初步预计未来几个月在M2正常增长情况下，其同比增速仍可能会有较为明显的下降。

《每日经济新闻》记者注意到，在国家统计局的最新数据中，针对房企资金到位情况，前4个月房企到位资金42371亿元，同比增长16.8%，增速比1~3月份提高2.1个百分点。

从具体分项来看，房企到位资金中，涉及国内贷款7501亿元，增长2.2%；利用外资35亿元，下降68.1%；自筹资金14920亿元，增长3.7%；其他资金19915亿元，增长37.9%。

在其他资金中，定金及预收款11370亿元，增长34.4%；个人按揭贷款6694亿元，增长54.7%。

记者比较研究发现，所谓“国内贷款”即银行体系对房企融资发放的开发贷，从环比来看，4月份单月房企获得开发贷1275亿元，3月份单月获得开发贷1755亿元，跌幅约27%；从同比来看，去年4月份获得开发贷1496亿元，跌幅约14.8%。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，房企4月份总体上资金比较宽松，主要是销售回款明显。以新城控股为例，开发贷占20%，这部分并未减少，定金与预售款占34%，这部分非常大，销售面积增幅四成，直接带动个人按揭贷增幅54%。

一位具有国际金融学背景的中粮地产资深观察人士告诉《每日经济新闻》记者，这属于周期性反应，一季度企业多转贷款，“借新还旧”较为明显，2月份还有半个月是春节，节后到3月份企业开工，贷款需求显著增加，4月份信贷投放少了房企进入冷静期。

碧桂园某区域投资部负责人表示，房企资金总体肯定是紧的，但各家情况不一样，有些仍在激进扩张，有些稳健、保守。

开发贷被其他融资替代？

前4个月，全国固定资产投资（不含农户）大约13.3万亿元，增长10.5%，增速比今年一季度略有回落。从重点行业来看，制造业与基建投资增幅比一季度均有回落，但房地产投资增速却提高了1个百分点。这说明房地产投资对整个投资的拉动作用仍较大。

5月9日，《人民日报》头版刊发了一篇权威人士谈当前经济的文章，强调高杠杆必然带来高风险，不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长，楼市不能简单作为保增长的手段等。

实际上，年初以来，像上海、深圳等一线城市及像苏州、杭州等典型二线城市的楼市就出现了首付贷加杠杆的场外配资新玩法，一定程度上成为助涨这些城市房价非理性上涨的罪魁祸首之一。

此后不久，首付贷加杠杆即被央行等金融监管层紧急叫停，甚至联手其他部门摸底、清查各地首付贷规模。上海等城市也紧急出台楼市调控新规。

欧阳捷表示，未来政策走向偏刺激还是收紧，仍存较大不确定性，关键要看中央对经济下行的容忍度。他认为，后市房企投资会呈现一条水平线。

近来，像格力、融创、葛洲坝等房企巨头现身上海、南京等热点城市疯狂抢地。拿地“大耗血”背后，品牌房企资金链将何去何从？如何把控资金风险？

龙湖地产北京一位内部人士表示，市场处在不断变化中，龙湖将保持稳健的财务状况和负债率水平，优化债务结构，拓展融资渠道，进一步拉长账期和降低成本。通过外部合作策略，控制拿地成本和减少资金占压。

龙湖上述内部人士解释说，具体而言，龙湖将坚持多渠道、低成本融资战略，前者主要是保持国内银行融资优势，境外银团及境内债券市场融资优势，后者比如截至2015年末，公司平均借贷成本5.74%，年期5.24年，继续保持行业较低水平。

记者注意到，一个典型现象是，比如四川某上市房企与平安银行及其旗下深圳某投资公司合作成立地产基金公司，出资比例为5：5，通过成立地产基金用于该房企拿地、并购项目等。目前，像保利、越秀、阳光城、中天城投等诸多房企旗下均有地产基金。

中城产联主席陈宝存表示，品牌房企融资渠道已经多元化，2013年银行体系的表内表外贷款各占50%，现在银行表内开发贷相对稳定，大概占1/3，表外规模更高，主要通过影子银行进行表外放贷。