李宇嘉：二线城市“地王”频出 需求基础被高估风险值得重视

李宇嘉

近期，土地市场持续升温，二线城市是焦点。根据CREIS中指监测，4月份，全国300个城市土地出让金总额1495亿元，环比增加14%，同比增加77%。其中，二线城市土地出让金总额1176亿元，占比近八成，环比增加33%，同比暴增247%。4月，二线城市土地成交楼面均价3007元/平方米，环比上涨53%，同比暴涨180%，平均溢价率为65%，同比上升54%。相比而言，1~4月，一线城市仅成交宅地规划建面360万平方米，创10年新低，土地溢价率仅2%。

●今年或成“地王”最多年份

事实上，二线城市土地市场升温，在今年一季度已显现。一季度，300个城市土地成交16092万平方米，同比减少12%，出让金4408亿元，同比增加4%。其中，一线城市成交土地332万平方米，同比减少39%，出让金605亿元，同比减少35%，平均溢价率21%。二线城市成交土地6656万平方米，同比减少7%，土地出让金2443亿元，同比增加36%，平均溢价率32%，较去年同期上升25个百分点。土地出让金TOP10中，南京、杭州、佛山排在前三位。

5月以来，二线土地市场热度不减，前两周土地成交TOP10榜单上，天津、南京、苏州和杭州排在前4位。土地出让金方面，南京、杭州、上海、天津排在前4位，二线城市仍旧占主导。“地王”此起彼伏、“高烧不退”是二线城市土地市场近期的另一特色。4月初，苏州点燃第一把地市大火，自此引发了二线城市空前的“地王潮”。4~5月中旬，“三高”地王（高总价、高单价、高溢价）合计51宗，分布于15个城市，80%位于苏州、南京、合肥、杭州和宁波等5市。

今年一季度出让金TOP20中，南京以333.2亿元，同比增长372%居第一位。4月，南京土拍再次收获147.5亿元，居全国第二位，同比增长308%。当月南京共出让5宗地，2幅地块溢价率超过160%。5月前两周，南京土拍再次进账250亿元。5月13日，对南京来说是一个值得铭记的日子，当天南京拍出三个“地王”，其中葛洲坝拿下楼面价为45213元/平方米的地块，刷新南京单价“地王”，比肩一线城市。业内预测，未来该项目售价将在7万~9万元/平方米。这意味着，南京楼市或将继北京、上海、深圳后第四个进入“10万+”时代。

据CRIC的统计，今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅，4月以来的一个半月就占近70%的规模。上一个“地王年”的2013年，也仅仅拍出了60幅地王。今年接下来的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

近期，国家发改委要求，一二线城市要增加住房用地供应。目前，一二线城市库存消化周期分别为7.2个月和6.2个月，开发商急于“补库存”，接下来地市火爆无悬念。可以判断，2016年将是史上最火爆的“地王年”。

●“地王”频出有四大原因

二线城市“地王潮”有几大原因：首先是“补库存”。目前，热点二线城市库存消化周期甚至在3个月左右，远低于12个月的正常去化周期，南京去化周期仅2.5个月，创2009 年以来最低。房企面临“断货”窘境，“抢地战”具有必然性。

其次，土地市场滞后于销售市场6个月左右，二线楼市火热发轫于去年四季度，土地市场相应在一季度爆发。

再次，开发商资金面全面趋暖，1~4月到位资金同比增长16.8%，创2014年以来新高，为抢地提供充足的弹药。

最后，一线城市供地紧缩，倒逼开发商转向重点二线城市。2013~2015年，二三线楼市整体回调，一线楼市一枝独秀，房价暴涨75%~150%，倒逼“面粉”价格水涨船高。2013~2015年，全国80%的“地王”出现在一线城市，一线地市已到了“逢拍地、必地王”的境地。近期，各地公布的“十三五”规划显示，一线城市供地紧缩，加上今年以来一线楼市“顶豪”销售远逊于2015年，房企拿地转向安全系数较高的二线城市。

过去几年，二线楼市整体平稳。国家统计局数据显示，过去5年，二线城市新房价格指数涨幅在10%~20%，远低于一线城市近50%的涨幅。今年以来，二线楼市迎来史上最火爆的行情，由补库存驱动的地市火热有必然性。而且，无论是楼市政策、资金环境，还是国家在区域一体化、都市圈建设上的重视，以及承接一线城市转移出的产业及人口，二线楼市均迎来了最好发展时机。

目前，火爆的二线楼市主要集中在一线城市周边，特别是三大都市圈，尽管部分需求属于受一线城市高房价影响而溢出的需求，但不可否认，因一线城市调控而溢出的投机需求也是重要推动力量。目前，深圳周边的东莞、惠州、中山，北京周边的“北三县”，上海周边的昆山、无锡、南通，投资买房占比40%~80%。此外，“降成本、加杠杆”也激发了二线楼市的金融投资属性。

另外，受出口下行和去产能影响，重点二线城市（如苏州、南京等）工业总产值或增加值接近零增长或负增长。人口集聚能力下降，南京市常住人口年均增长放缓至1万~2万人。若扣除农民工对人口的补充，不少二线城市实际人口增长已停滞或负增长。同时，城市群建设待推进，轨道交通连接、产业转移和人口疏导进展不足。因此，二线楼市需求基础和安全边际被高估，土地市场已出现明显泡沫化倾向，就连一向在土地市场上激进的融创老总孙宏斌，近期也对二线城市“地王”表示看不懂。

近期，管理层开始强调房地产泡沫和杠杆风险，二线城市需求基础、产业宽度和厚度不及一线城市，“地王”频出的风险须引起重视和防范。

（作者系深圳市房地产研究中心研究员）