南京一天拍出两“地王” 二线城市最后一次任性？

每经实习记者 王浩也

上海5月首次土拍仅仅过去两天，南京土拍立马抢占头条。据了解，南京此次土拍共7幅地块，分别来自建邺区、秦淮区、江宁区和六合区。其中，河西4幅地块有3幅为住宅地块，受到众多开发商的关注。据不完全统计，此次土拍有近40家房企报名。

本次土拍，总价地王是世茂拍下的G11地块，达88亿元。楼面价地王是葛洲坝拿下的G14地块，达45213元／平方米。易居中国执行总裁丁祖昱这样评论南京土拍：无法用理性数据论证了！

地王扎堆河西

据了解，最先开拍的是建邺区G11地块，经过9家房企、88轮竞拍，最终世茂以88亿元拿下，溢价率114.6%，楼面价15058.2元／平方米，成为南京总价地王。

随后建邺区河西南G12、G13两宗相邻的纯宅地迅速被电建地产和金茂合力拿下，两地块总价69.6亿元，溢价率均已超过180%，其中，G12楼面价达37027元／平方米，G13楼面价为36890元／平方米。

随后，前3轮拍卖一直未能得手的葛洲坝顺利将建邺区河西南G14号宅地拿下，成交价32.8亿元，楼面价45213元／平方米，成为南京新的单价地王。

资料显示，G11地块出让面积为62699.92平方米、地下出让面积为4472.12平方米，属于混合地块。该地块在售楼盘主要有金隅紫京府和宏图上水云锦，价格在4.5万元／平方米左右。G12、G13地块周边鲁能公馆楼面价14078元／平方米，招商雍和府楼面价13821元／平方米，大约只有G12、13地块的一半。而南京单价新地王G14地块位于青奥村板块，处于河西南部商务商贸和高品质住宅聚集地，紧邻河西CBD二期成熟区，配套成熟，交通便捷。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，4.5万元的楼面价到时候保本价要卖7.5万~8万／平方米。

根据南京365楼事咨询的数据，河西南几个在售楼盘的市场均价在3万元／平方米到3.8万元／平方米之间，与几天前的上海相似，这又是一个“面粉比面包贵”的例子。

城镇化进程带来利好

卢文曦认为，房企在南京疯狂抢地与当地极低的去化周期有关。据《21世纪经济报道》称，兴业证券曾指出，南京绝对库存达到极低水平，去化周期仅2.5 月。南京新房绝对库存水平自2015 年中开始持续下降，从最高点5.5 万套已经下降到当前的3.1 万套。从去化周期看，南京市目前平均去化周期为2.5 个月，可视为没有库存压力。从销售情况看，从2015 年下半年开始，南京单月销售套数均保持在1 万套以上，特别在2015 年11-12 月、2016 年3 月，单月销售套数均超过1.5 万套，远超历史水平。南京的可售房源数量偏低，目前库存统计的是3.1 万套，降至2009 年以来的最低点。

不仅是库存，上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅认为，这跟城镇化进程的发展脱不开关系，“第一阶段是农民进城；第二阶段是人口从三四线城市往二线城市涌动。我们国家下一波城镇化进程是重点发展二线城市。一二城市会有人口进一步迁移，这个可以参考美国、日本的城镇化趋势。”

邹毅告诉记者，房地产城镇化的未来规律是中小城市往大城市迁移，一线城市或者一点五线城市下一步肯定是人口持续性流入，因此对房地产市场的预期还是会涨，“今后，除了北京、上海、深圳三个超级一线城市，中国还会出现很多区域性的中心城市，这些城市都会成为吸引资本和人流的主要地。”

在南京之前，二线城市中，苏州、厦门、合肥、杭州在土地市场上的表现都相当抢眼。邹毅则表示，房企对二线城市的热情可能会下降，“本身房价就是货币现象，如果货币政策逐渐收紧，房价的涨幅必然会下降，就会导致拍地承受力进一步下降。”