叶檀：一二线城市房地产投资安全边际依然较高

◎叶檀

一线城市的楼市在受到调控政策的某些限制后，进行房地产投资有了一定的风险。但房地产依然在按自己的逻辑推演。

虽然笔者认为房地产的黄金时代已经过去了，但白银时代还在，白银时代的特征是整体不会大幅下滑，不过区域分化在加剧。

整体不会大幅下滑的逻辑是货币与流动性；而区域分化的逻辑是城市群与消费能力、政策。

货币流动性总体依然存在过剩的状况，这从百富榜入门门槛到日用品上涨可以感受到。另据交通银行连平与陈冀的报告，自2015年6月以来，信贷增速已升至15%左右，同时M1增速也持续走高，2016年3月达22%。

由于统计数字反映的信贷增速并非真实的信贷增长，加上地方政府债务置换因素，实际信贷增速有可能更高。在置换债务中银行贷款比例分别为三分之二、百分之百的情况下，2016年实际信贷余额增速可能会达到16.9%和18.2%。

如果上述报告关于货币增速的分析属实，那么房地产整体下行是不现实的。按照国家统计局最新公布的3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别有62个和54个；持平的城市个数分别为0个和3个；下降的城市个数分别为8个和13个，分别比上月减少7个和15个。在二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

从最新的数据看，房地产整体热度不减，但城市间分化严重。在城市群重组的过程中，投资者对不同城市的预期呈现出明显的三六九等。

根据中国指数研究院的数据，4月全国300城土地出让金总额为1495亿元，环比增加14%，同比增加77%。其中，二线城市土地出让金总额就达到1176亿元，占比近八成，环比增加33%，同比增加247%；三线城市土地出让金总额为313亿元。

二线城市土地市场打响了“抢地战”。长三角城市群、江浙成为房企争夺的热点区域，创下天量成交额。4月份，苏州、南京位列全国土地出让金排行榜的前两名，出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元。全国土地出让金“TOP20”榜单上，长三角城市占据8席，比重达40%，分别是：苏州、南京、宁波、杭州、常州、衢州、温州、无锡。这些城市当月土地出让金同比增幅均超过200%。

不要以为一线城市房地产在经历调控之后就会完蛋，一线城市仍然是安全垫最厚的地方，只不过此前房地产上涨过快，又受到政策抑制，这让有实力的投资者开始观望，而希望分享一线城市溢价的创业者又很难买得起当地的房子，只能退居大城市的卫星城市。

以昆山为例，紧挨着上海，成为“沪漂”的落角点，在上海限购后，当地房价快速上蹿。2016年4月，江苏纳入统计的17个城市中，房价上涨的达到13个，其中昆山房价环比涨幅6.06%，位列全省房价涨幅首位，同时居百城房价涨幅第二位。一位大概是“沪漂”的人写了一篇名为《昆山曾是沪漂在上海的家 如今却把你们甩了》的文章，其中讲了一个案例：某昆山产权楼盘，过年前后的两次加推单价竟然相差8000元，售楼处小哥两手一摊：“就这个价格也有人来抢啊，他们买不了上海产权。”

知道北京连燕郊也传出限购的原因了吧：北京的卫星城、上海和深圳的卫星城接的其实是一线城市的接力棒。

由于资源集中度的原因，如北京的文化、深圳的创业等优势，让其他城市很难超越，中国城市圈必定是围绕着大城市，像摊大饼似的一圈圈往外划——从城市中心向城市新区，再向卫星城。如果昆山房价涨到不得不歇歇脚的时候，大概就该轮到嘉兴了，这主要看轨道交通的连接速度。

投资安全分层就像按螺蛳饼似的一圈圈绕：首先是城市中的核心区，其次是人口聚集、商业发达的城市周边区域，最后是已经成型的卫星城。

二线城市，像武汉、郑州这样在当地独一份的城市，离北京、深圳都远，这样的城市只要库存不过分，安全边际都会比较高。