深圳率先试点现房销售：预售制是否将退出历史舞台

每经实习记者 魏琼

近期，深圳一幅限制必须现房销售的地块，引发行业关于预售制存亡的讨论。虽然业界有人认为，这仅仅只是个偶然现象，但由于之前国务院颁布的城市规划规定，装配式住宅比例至少达到30%。装配式住宅的最大特点就是从开工到竣工，整体周期可以缩短三分之一。这种快速的施工方式，让业界看到了现房销售代替预售制的可能性。

那么，深圳的这一试点，是否预示着预售制将退出历史舞台？而对资金有着高度依赖的开发商，又是否能承受因期房销售取消所带来的影响？本周房产周刊，就这一话题展开深度调查。

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。实行了22年的商品房预售许可制度是否将退出历史舞台？

为此，《每日经济新闻》记者致电深圳市国土规划委员会询问情况，工作人员表示在未得到相关政府文件之前没有办法答复，一切以公告为准。

5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。文章称，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

●取消预售制代表一种方向？

关于商品房预售制度存废问题的争论甚嚣尘上，直至今日也没有定论。易居中国执行总裁丁祖昱认为，深圳楼市处于供不应求状态，推广商品房现售会加剧供需矛盾，成本的增加最终也会带来房价的上涨，对房价控制不利。

2016年2月发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求，大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。装配式住宅的最大特点就是从开工到竣工，整体周期可以缩短三分之一。这种快速的施工方式，让业界看到了现房销售代替预售制的可能性。

目前国内实行的商品房预售制度，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。

不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

深圳市规划国土委员会官微在发布现售试点信息的同时，提到预售制度带来的弊端。在实践中，出现了“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产经历十几年的快速发展，已经告别了快速发展期，进入平缓发展期，从大方向讲，预售制度将慢慢退出历史舞台。

●现房销售能否从深圳燎原

据《每日经济新闻》记者了解，当年的商品房预售制度，也是经由深圳推广到全国范围，而深圳此次试点商品房现售再次走在全国前列，也是深圳市第一次试点。

此次作为试点商品房现售的地块位于龙华新区民治办事处，土地面积35673平方米，土地使用年期为70年，通过招拍挂的形式公开出让。其出让条件明确表明该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目，宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

根据深圳市规划国土委员会官微发布的信息显示，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，现售制度试点和推广首先就要从深圳开始，深圳土地资源稀缺，按照相关部门测算，未来5年每年只有0.33平方公里，物以稀为贵，深圳实施现售制度风险可控。深圳作为经济特区，创新力较强，进行试点工作也是光荣的政治任务；再者，深圳楼市销售活跃，房地产自我调整周期在一线城市来说最快。

蔡穗声对深圳试点措施表示赞赏，如果对现有项目进行试点或推广会有大的变数，但深圳从土地招拍挂开始，开发商可以根据自身意愿判断是否拿地，存在选择的空间。以新项目开始的方式，若干年之后平稳的过渡到现售制。

对于推广的时间表，徐枫认为深圳将成为第一个吃螃蟹的城市，第二批可以尝试的包括上海、重庆以及南京，接下来为北京以及其他沿海城市。至于在库存压力较大的三四线城市推广现售制度会不会给开发商带来较大压力，徐枫认为推广的动力和需求不大，当务之急仍是去库存。

蔡穗声则认为商品房现售制的推广，需要根据不同城市和区域的特殊情况去考虑。在库存较大的二三线城市，因为供求关系宽松，更有条件试行现房销售。问题是，他们是否有勇气改革？

另外，在试行过程中，也可以保留预售的订货功能，取消其融资功能（美国的预售就是如此）。当然，目前预售制度是法律规定的，需要随着实践的深入，推动法律的修订。

预售制的弊端之一，是消费者要承受因开发商资金问题导致楼盘“烂尾”的风险。取消预售，或取消预售中的融资功能后，这种风险只需要开发商和银行承受，消费者无需承担。

这样，迫使开发商和银行更加审慎地对待开发项目，采取更为严格的防范风险措施。自然也就避免了此类纠纷。对消费者的保障更好，市场也更为平稳、健康。

业内有专家认为，在房价高企的深圳等地推广现售制度，一定程度上减少新增供应，原本供不应求的状态会加剧，造成房价的上涨。徐枫认为这个说法存在一定道理，但是从长远来看，房地产经济发展较为成熟、竞争较为充分的城市，市场自身调节的周期较短，受外界的影响没那么大。政府调控有很多牌，适当出牌将房地产调控向健康方向发展。

现售制度对开发商的资金实力，开发周转能力、融资能力有了更多的需求，现售制度的推广将加剧房地产行业的优胜劣汰，呈现强者愈强，弱者无法适应市场环境而被淘汰。房地产行业将面临洗牌调整，朝着更加有序的方向发展。

需要注意的是，深圳市规划和国土资源委表示，仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。未来能否推广，需根据试点情况对结果进行综合测评。

2015年房企到位资金125203亿元

国内贷款20214亿元

利用外资297亿元

自筹资金49038亿元

其他资金55655亿元

定金及预收款32520亿元

个人按揭贷款16662亿元