深圳楼市进入调整期 是不是最佳入手时机？

每经记者 白亚静

政策调控房地产市场，短期效果立竿见影。数据统计显示，“3·25新政”之后一个月时间，上海和深圳楼市呈现量价齐跌格局。这是房价上涨趋势的终结，还是短暂停歇？对此，市场各方并未达成完全共识。有经济学家认为，“是泡沫迟早会破”。而市场参与者则认为，“每一次的调整期都是最好的入手机会”。

本期房产周刊，《每日经济新闻》记者以上海、深圳、广州三个一线城市的市场状况为案例，从政策层面、供给端、需求端等不同角度，详细拆解楼市的这次调整，是不是买入机会。

深圳楼市已陷入无可争议的观望期。政府部门、多家中介机构数据均显示，“3· 25新政”后，深圳楼市的成交量出现大幅下滑。

不过，对于持币待购者而言，这仍是一段焦虑、迷茫的时期，恰若蚁居浮叶，不知水流处。虽然宏观经济学家不断提示楼市泡沫，但是深圳诸多资深业内人士仍然认为，调整期恰是普通购房者最好的入市时机。

目前唯一可以观测到的是，深圳市政府正在从多个方面遏制房价快速上涨，如需求端抑制信用膨胀，供给端加大保障房建设。4月26日，深圳市政府更在土地供应端推出了现房销售制度。

观望期争辩

深圳规土委的数据显示，3月26日至4月25日，楼市新政执行一个月内，深圳新房住宅成交总套数2667套，较3月的4461套下跌40%，较2015年月均成交5577套下跌52%，较2015年峰值7494套下跌64%。

二手房方面，Q房网统计称，深圳楼市新政后的一个月里，几乎所有区域的二手房成交量都在下滑，九成降幅超过50%，部分超过70%。中原经理指数则连续多周跌破50%枯荣线。链家的数据指称，楼市新政之后的两周，门店实际看房量和签约量有所下降，但最近两周开始出现回升。

经过这一轮疯涨，深圳房价已站到历史高位，现时价格已超过绝大多数刚需人群的购买力，令之商品属性淡化，而成为资本避险的载体。

4月25日，经济学家吴敬琏教授在深圳创新发展研究院演讲时表示，“是泡沫早晚会破”，这一轮楼市泡沫的本质是货币超发、信用膨胀的结果，深圳市政府发布的“3·25新政”，从信用膨胀方面做出抑制成效初显。

在他看来，资本市场不同于商品市场，资本市场“越强势越涨，越涨越强，越跌越抛，越抛越跌”，因此经济学家最好不要去预测资本市场走势。

相较吴敬琏教授的宏观角度，一位深圳本地国企高管则根据经验认为，深圳房价的调整期历来不会超过5个月，2007年亦如此，事实上每一次的调整期都是最好的入手机会。他预计这一轮的调整也不会超过5个月，下半年深圳楼市或开启温和上涨模式。

现房销售能否遏制房价上涨？

“3·25新政”甫一满月，深圳市政府又出招了。在房价“暴涨”区域，当地政府正试着将现房销售与土地拍卖进行捆绑。此举势必增加房企成本，进而或对土地拍卖价格产生影响。

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出了一宗商住地块。这宗地块位于龙华片区，正是去年深圳房价涨幅最高的片区之一。从2014年10月至今，该片区不少楼盘达到一倍甚至更多的惊人涨幅。

观察这个最先开启深圳房价暴涨的片区，不难发现，正是一轮又一轮的“地王”，使得该片区交易活跃、投资客扎堆。2013年的龙华“地王”，土地楼面价为1.4万元/平方米，与当时周边房价大致持平，项目开盘后，龙华房价进入4字头。

2014年的龙华“地王”复制了上任的传奇，2.5万元/平方米的楼面价也是与当时周边房价大致相当，一年后，它将龙华房价陆续带入5字头、6字头。

作为深圳近年商住用地主要供应片区，龙华“地王”不断。然而，每一次“地王”都会带动房价快速上涨，这显然并非深圳市政府所乐见。

此次，深圳市政府在该片区推行现房销售制度，房企快周转模式将受到冲击。根据国家统计局2015年的房企到位资金数据分析，目前，房企开发资金一般由自有资金、贷款、预售款组成，其中预售款约占四成左右。从预售到交房期间，这部分预售款相当于房企的无息贷款，若被砍掉，势必增加房企财务成本。

至于成本具体增加多少，将视各家房企的融资能力而定。业内既有像中海、万科等能拿到债券利率低至3个多点的房企，也有融资成本高达两位数的企业。

不过，该宗地下月拍卖时，这些致使成本增加的因素，势必都将反映在房企的举牌价格上。而土地价格又将进一步传导至楼市。