土地使用权续期 前提是房子70年后还能住

◎每经实习记者 庞静涛

温州部分房屋20年土地使用权到期事件继续发酵，国土资源部对此高度重视，与浙江省国土资源厅组成联合调研组，于4月20日，赴温州调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

随着地价的飙升，温州不愿再像其他城市一样免费或低价收取土地款，引发大众的焦虑和担忧。

《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。如今如何续期尚缺顶层设计，但追溯物权法的立法过程可以看出，缺乏细节是因存在巨大的争议未写进物权法，物权法一开始并未承载土地使用权免费续期的使命。

在记者采访物权法相关专家的过程中，房在地在的主张又将土地持续期的续期转嫁给了房屋质量，未来的土地使用续期或更多取决于开发商。

深圳模式的参考意义

在温州官方态度转变的前一日，处置土地使用权到期不止一例的深圳则给出了更明确的回答，且可行性和接受度均为外界接受。

1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价款。

这一规定的依据则是，1994年深圳出台文件规定土地使用权最高使用年限为50年，1995年9月15日对该文件进行了修改，规定土地使用权最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按照国家规定执行。

在70年土地使用期限如何续期的顶层设计缺失的情况下，深圳在原有法律框架内无偿续满70年是目前最无争议的做法。

对于深圳特有的特殊行政划拨用地延长土地使用年限，需补缴基准地价的35%。深圳行政划拨用地是深圳特定历史阶段形成的，期限20年。早在2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府【2004】73号）发布施行。针对该种土地在不改变用途的前提下，补交相应基准的地价的35%，延长土地使用期限至70年。

地价飞涨的深圳，基准地价仍保持相对的低水平。深圳现采用的基准地价是2013年制定的，各区不同。以福田区的住宅用地为例，最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。罗湖区住宅用地最高基准地价为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。

以福田为例，一行政划拨用地的住宅房屋面积100平方米，所在地基准地价5000元/平方米，如延长土地使用期限需补缴价款为17.5万元。有业内人士表示，相对于深圳的房价该额度尚可接受。

深圳的做法并未跳出70年产权的期限，70年到期后怎么办仍待解决，但却提供了参考意义。正如广东省国土资源厅的表态，“土地续期”问题是中央政策的权限，正在等待中央制定政策。地方最多只有建议权，没有制定权。

温州模式会不会引来效仿者

毫无疑问，补缴评估地价差的城市温州，不仅引发大众的焦虑，也引来国土资源部的调研。

事情的起因是这样的，今年3月，王先生相中水心住宅区一套房子，价值65.8万元，因原房主的土地使用证3月4日已到期，在办土地证时卡住了，须足额缴纳土地出让金，重新审批发放新证。缴纳出让金的标准为市场评估地价乘以房产证建筑面积，该套房的楼面评估价约6000元/平方米，再乘以房产证上的建筑面积50多平方米，即30万元的土地出让金。

在深圳等城市已有先例可鉴的情况下，温州并未借鉴。在国土资源部宣布高度重视并赴温州调研之际，据财新报道，温州官方的态度也发生巨大转变。

温州住宅土地使用续期事件已经无法孤立看待，亿翰智库张化东表示，温州在实践过程中，采取了自动（付费）续期的做法，也表明了地方政府对土地使用权续期的态度。此前没有对土地使用期限明确的说法，温州更有可能是一个标准。政府对土地使用期限的办法很可能会以此作为标尺，来执行自动（付费）续期。

《物权法》颁布不久，参与《物权法》起草的中国人民大学教授王轶在接受媒体采访时表示，很多地方政府相当大一部分财政收入来源于土地出让金，把土地使用期限规定得相对短一些，在财富分配上，对国家、实际上也是对很多地方政府来说是相对有利一些。

对于“70年后”住宅产权的未来，当时王轶非常乐观：“经过三五十年，我们的财政应该不会是现在的状况，在财富分配上可以向私人倾斜，这是一种好的选择。”

有业内人士表示，《物权法》颁布至今已近10年，土地出让金仍占部分地方政府财政收入的很大一部分，如果温州的收费案例顺利实行，恐怕效仿者众多。

房屋质量成续期关键

关于住宅用地使用年限续期的法律依据，主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。如今如何续期尚缺顶层设计。据参与《物权法》立法的北京大学法学院教授尹田介绍，《物权法》立法阶段对土地使用权的延续是达成共识的。

对于享有土地使用权的原因，尹田教授曾提及，享有土地使用权的原因是享有土地上的建筑物所有权，一旦建筑物不存在了，那么土地所有权也就收回了。定义为70年是因为建筑规划的房屋最低使用年限是70年。

华东政法大学财产研究院院长高富平教授同样主张“房在地在”的观点，居住用房续期的前提是房子安全可供居住，满足公民的基本居住权，否则国家可收回开始新一轮的市场化。

换句话来说，居住房屋本身可以安全存在的年限，为土地使用权续期的最大权限。从这个角度来说，开发商的房屋质量成为关键，在该前提下才能讨论续期有偿或无偿的条件。

自动续期未承载“免费”使命

追溯《物权法》的立法过程和未作出进一步解释的缘由不难看出，自动续期并未承载“免费”的使命，不涉及收费但也不代表不收费。

据尹田教授介绍，《物权法》立法之初，土地使用年限的续期是当时存在的十大疑难问题之一。主要的争议是如何续期，土地出让金是否缴，以何种标准缴，因存在巨大的争议未写进《物权法》。

温州土地使用权重新续期需高额地价款，这刺激着有房一族的敏感神经。如何续期成为最关键的问题。高富平和尹田两位教授的观点不谋而合，均主张有偿续期，但前提是保障公民的基本居住权利，即对基本的居住房屋的土地使用权续期采取免除或优惠的政策，对持有房屋量多者征收房产税。

高富平还从操作层面做出分析，小业主是分散式，不具备签订土地使用协议的条件，从执行的便利性上征收费用可以转化为一定比例的税费，可以纳入针对物业持有税体系，如房产税，也符合我国土地应该有偿有期限的使用的政策。