温州土地证续期事件追问：房地产还能投资吗？

每经记者 杜冉乐

今年初以来，多个典型一二线核心城市的房价快速反弹，让不少人陷入恐慌性购房。近来，温州住宅土地使用权到期续期的问题，让很多“房奴”内心倍感焦虑。

除了刚性居住型买房之外，投资性的购房是否还有潜在价值？像不少二三线城市已陷入商业地产存量与空置率“两高”及租金回报率“一低”困局之际，房企何以有动力中长期持有商业地产物业？

一位房地产专家表示，《物权法》是上位法，按其规定，住宅用地到期后会自动续期，这个不用过分担心。像商业用地使用到期需要续交土地使用税费，否则会被收回，关于这个相关规定也很明确，商业运营商做财务核算时会尽可能覆盖相关成本，但现实并不尽如人意。

用地到期都要续费吗？

去年底以来，“去库存”已成为供给侧改革的一项重要任务。与此相对的一个典型现象是，沪深等一线城市及南京、杭州、苏州等典型二线城市房价陷入非理性狂热，恐慌性购房也成为一种典型的社会心理。

紧急出台新的楼市调控政策以求降温，成为日前沪深等核心城市的一个新话题。不料，温州网曝出近期温州部分市民所持土地证面临土地使用年限20年到期，且预估需要花费数十万元土地出让金“买地”才能重新办理土地证问题。

一石激起千层浪，社会舆论的焦点开始转向普通百姓的住宅土地使用年限问题上。温州市国土局回应说，收几十万元土地出让金才续期是一种误读。

温州市国土局相关人士向媒体表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。他们基层国土部门目前只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

早在1990年，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章规定，住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游及娱乐用地50年，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回等中止，需要续期的应当依照本条例规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

熟悉楼市政策的中城产联主席陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，温州的情况是1991年国有土地使用权期限政策出台之前的地方版。当前，新的国有土地使用权期限管理办法等还在修订阶段，但物权法是上位法，住宅用地到期后自动续期，即使没有规定如何续期，也不会补交土地金续期。

记者查询了2007年颁布的《物权法》，其第149条明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

“像商业地产、工业地产，当前还没有新的方案出台，不会自动续期，如果需要续期，都要补交土地金。”陈宝存强调说。

考验商业地产运营商财技

温州土地证续期事件发生以来，外界质疑购买不动产是否还有价值，尤其是房企手中持有大量投资性房地产，究竟有没有足够的资产价值。

从现有法律法规来看，业内较为一致认为工业、商业等性质的不动产如果用地到期需要补交土地出让金。

不过，新的问题也来了。如果商业不动产到期后需续交相关税费才能使用，他们是否还有投资价值？运营商是否愿意继续长期持有、运营这些商业不动产？

当前，诸多典型二线城市的商业不动产存量大、空置率高与租金回报率偏低已是一个不争的事实。此外，在北上广深四个一线城市，虽然商业地产整体空置率相对较低，但就平均租金回报率来说，相对香港等发达城市，仍然处于偏低状态。

近来，万科集团基于既有住宅地产开发优势及旗下庞大的百万级业主资源与粘合度，正在全国力推“万科里”社区型商业，加上其他业态的万科商业地产，在未来万科万亿级市值中占比10%，也就是上千亿市值的规模。

仅以成都万科为例，今年运作的商业体量达60万平方米，其中持有型商业占10万平方米，今年开业的商业为2万平方米，部分会持有运营两三年之后以整售方式退出。

万科商管一位内部人士表示，他们并不担心土地使用权到期问题，现在还早着呢，当前的核心是把从各个商业地产挖来的商管人才团队磨合好，运营好商业才是关键。

万达商业一位不愿具名的相关人士也表示，旗下商业项目都是最近几年才拿到的，离到期还远，目前他们主要任务是做好“轻资产”探索，盘活资产，让资金流快点滚动起来，降低财务成本等。

记者注意到，国内商业地产的资产价值与租金回报倒挂，导致有效退出渠道相对偏少，持有型商业的资金沉淀量大，回笼周期过长，综合成本偏高。

对于商业用地权到期的影响，亚信控股集团董秘荣腾洪表示，一个是资金风险，如果商业项目到期未增值，税负成本对其将是雪上加霜，但对于大型优秀运营商来说，即使用地到期，他们也会想办法让收入覆盖成本，一个是评估风险，项目到期之后如果续期，国土部门会请第三方评估，按一定的折价补交土地金，但问题是选择什么样的评估方式与基于什么评估，对补交部分影响较大。

“商业贷款是受限制的，融资成本相对较高。”荣腾洪说，商业运营商一般会通过关联平台融资、与大型商业合作、融资租赁、向基金等投资公司托管以获取固定收益等形式分散风险。