李宇嘉：社会资金对一线城市楼市的追逐不会改变

◎李宇嘉

沪深楼市新政“落地”后，市场调整明显。中原地产的数据显示，新政首周，上海新房成交面积比前一周下跌60.4%，成交均价环比下跌了3.4%；而深圳新房成交652套、7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%，这已经是深圳新房成交量连续5周下滑。二手住房市场调整幅度更大，新政首周，沪深两地二手住房成交量分别下跌30%和50%，挂牌价下调幅度在5%~10%。

从二手房上门量、盘客比（放盘量/看房量）、议价空间等前瞻性指标看，当前市场与新政前差别很大。

综合各机构判断和笔者市场调研，未来沪深楼市成交量回调30%~50%是大概率事件，价格得不到量的支撑，也会明显下调。成交量下滑较大不能完全认为是政策的原因。相比过去“10年9调”，此轮沪深楼市新政算是“温柔的一刀”。新政最大的特征就是收紧非户籍人口购房，但沪深两地非户籍人口购房占比分别仅为40%和35%。另外，并无政策限制的北京，4月以来二手房市场新增客源和房源分别下降12.4%和9.4%，新增客源已连续5周下滑。

因此，沪深楼市回调的根本原因在于市场预期改变。每一次实施紧缩性的政策，预期都会被冲击，这与我国楼市特征有关。对房企、中介、有产者等市场主体来说，楼市景气上升的“正外部性”很强，所以往往楼市过度景气、出现口口相传的泡沫论调后，监管部门才会出面。此时，滞后的政策给敏感脆弱的市场传达了一个不妙的信号，加上楼市信息严重不对称，草根需求端开始出现浓重的观望氛围，表现在成交量骤降以及价格回调。

至于此次沪深楼市调整，市场预期改变可能更加明显。沪深楼市新政出炉前，有关楼市泡沫传言甚嚣尘上。首先，目前一线城市房价已经堪比伦敦等国际大城市，但居民收入仅为这些城市的1/5~1/4；其次，按常住人口计算，京沪深房价收入比在20~30倍，意味着绝大多数“刚需”已经不具备房价支付能力了；再次，一年时间内，沪深房价出现了40%左右的大涨，这是史无前例的，投机炒作需求泛滥、场外加杠杆严重。据悉，在2015年四季度，深圳投资性购房占比在40%左右。因此，楼市泡沫化是市场主流论调。

因此，新政给市场传达了“挤泡沫”的信号，这不仅加剧需求端“等等看”的氛围，也促使一部分人增加挂牌、降低挂牌价。2015年，深圳房贷平均成数为6.3成，很多人通过场外配资获得首套房资格，变相加杠杆。近期，深圳严格控制首付加杠杆，楼市明显回调在情理之中。

但笔者认为，此次新政依然重在抑制需求端，没有触及一线城市楼市这盘大棋的“急所”，如政策导向、货币环境、资产配置等，不会对一线城市楼市中长期趋势产生影响。

“十三五”及未来，供给侧做减法与需求侧做加法是经济主基调，楼市去库存要承接去产能腾出来的杠杆，以熨平去产能、去杠杆的阵痛。在需求侧做加法就需要偏宽松的货币环境。

在货币宽松周期叠加鼓励老百姓加杠杆，楼市景气是必然的，这与人口红利是否结束、基本住房需求有没有解决等没有关系。只要货币不收紧，资金易于获得、利率很低，楼市景气回升就不会结束。在去产能、去杠杆完成之前，楼市托底功能不变，货币政策收紧概率不大，楼市景气周期也就不会结束。

但是，尽管货币宽松，有效资产供给仍严重不足。2015年，全国新增社会融资15.4万亿元，国企新增负债超过12万亿元，2/3的信贷流向国企及地方平台。但是，国有控股企业2015年实现利润1.09万亿元，信贷投放对于有效资产形成的作用不大，这是全社会普遍面临“信贷宽、资产配置荒”的根源，也是资金变着法子回流银行、银行理财和同业资产居高不下、资金金融体系内“空转”的原因。因此，社会资金急需要寻找避难所。

当安全资产极度匮乏时，体制优势最集中的地方也是资金最安全的地方。一线城市集中了全国20%的公共资源、就业机会、现代化成果，房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。因此，全社会资金对一线城市楼市的追逐不会改变，特别是在货币宽松大周期不结束的情况下。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）