光限购、限贷就完了？楼市调控的“终极大招”央妈还没使呢！

（本文原载于微信公众号邦地产“real-estate-circle）

从上海、深圳，到苏州、南京，再到廊坊，仅仅十多天，楼市调控政策就席卷了多个城市。无论是严格禁止首付贷、限制信用贷款付首付，或者是提高首付成数，降低贷款利率，又或者是对非户籍人群严格限购，政策之严厉让不少媒体对本轮调控给出了“史上最严”的评价。

然而，仅仅限购、限贷、叫停首付贷，就是最高级别的调控？恐怕不是！因为央行还有一个终级大招没用。如果，房价太过调皮，涨幅超过了央行能够容忍的程度，这个“终极大招”就会释放，届时的效果可能相当于“核爆炸”，足以让过热的房地产回到“冰河时期”。

那么，是什么样的大招，具有这样的杀伤力？它又会给房价、购房人、开发商乃至于中介服务业带来怎样的影响？

M2放多少央行说了算！

“终极大招”和央行最近把M2（广义货币发行量）供应的控制权收回有很大关系。有人说，邦爷，你有没有搞错啊？央妈啊，货币政策都是它制订的，M2应该也是一直她说了算的吧，哪来的收回控制权一说。

邦爷要说的是，之前M2发多少，央妈还真说了不算，因为其中起码还有一半，是要听各家商业银行意思的。国信证券宏观及固定收益首席分析师董德志通过“人民币交易与研究”发表文章称，以往，中央银行一降准，商业银行可以显著扩张资产，最终形成“大放水”之说，这其实是中央银行和商业银行共同决定的。

但是，现在央妈有办法约束商业银行了，这个就是今年新实施运行的MPA考核。所谓MPA，一个简洁的理解就是在季末考核时考核商业银行的全部资产，也称为对广义信贷类资产的考核，广义信贷包罗了信贷、委托贷款以及对非银金融机构的拆借。

在完成MPA考核过程中（季末），银行对于非银机构（券商、保险、基金类）的资金融出规模会降低，但是银行与银行之间的资金往来却不算在广义信贷规模中，因此体现出非银金融机构紧张，而银行内部之间资金状况尚可的局面。

从宏观意义上来讲，会对M2产生显著影响。以往每逢季末，M2的月增量都出现显著增加，预计这次会明显收敛下来。此外对于非银金融机构的影响应该是暂时性的，伴随考核周期过去，预计银行对于非银机构的拆借行为依然会恢复正常。

当央妈有能力决定M2增速快与慢时，她就有能力随时让房价这头“犟牛”乖乖听她的命令。

试想下，如果未来M2增速跌至10%以内，甚至出现负增长，房价的看涨预期还能有吗？

推动房价大涨的“凶手”是货币？

公众号“楼市参考”认为，扩张的信贷政策，导致了今年的房价高涨。多家银行在年报中表示，为适应居民消费升级需求，大力发展消费信贷业务。而消费信贷领域，以个人住房贷款为最主要的投放方向。这一变化在大型银行中表现的更为明显。2015年建行、工行、招商、农行以及中行新增个人住房贷款占全部新增贷款分别达到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

不可否认，M2的增幅和房价间存在关联性。

在今年的博鳌论坛上，哈继铭博士说了这么一段话：“中国的货币增长速度太快，中国货币1月份（M2）增长14%，你那么快的增长速度如果说汇率还不贬值的话，按这个逻辑推下去要不了几年，中国可以把全世界的资产都买下来了，这是荒唐的事情，这不可能的嘛，所以你要么货币增速下降，但是货币增速下降可能对稳增长不利，要么你就得贬值，两者之间必须要取一项的。”

自2007年1月以来，中国的货币供应总量M2连续超越了日本、欧洲和美国几大经济体，目前相当于欧洲和美国的两倍，日本的三倍。中国的M2已经相当于这三大经济体的M2总量的70%左右。

截至去年底，我国的广义货币发行总规模已经高达139.23亿，这是2006年1月时的4.58倍。

一线城市的房价涨幅，基本和上述数据接近。以上海为例，上海2006年3月的商品住宅均价是7900元/平方米，而到了今年3月的成交均价在3.3万元／平方米；1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，而今年2月的成交均价是34704元／平方米，成交均价是10年前同期的5.12倍。而深圳的涨幅可能是几个一线城市中最高的，2006年3月的成交均价是7321元／平方米，现在每平米成交均价已经接近5万元。

中国指数研究院的报告称，每一次房价大幅上涨时，M2增速与GDP增速形成了巨大的裂口。

2009年房价的大面积上涨时期M2增速与GDP增速形成了巨大的裂口，一线城市房价同比增速也体现出大幅上涨的特征；2010年至2014年区间M2增速与GDP增速裂口基本保持较为稳定的状态，这阶段的一线城市房价体现为温和波动的态势；进入2015年后，M2增速与GDP增速裂口突然扩大。2015年，中国GDP增速6.9%，比2014年下滑0.37个百分点，但M2增速不降反升，从2014年的11.01%上升至2015年的13.34%。根据中国人民银行《2015年第四季度中国货币政策执行报告》，2015 年广义货币供应量M2 增速上半年基本在11%-12%左右，7 月后跳升至13%以上。这使得M2与名义GDP增速的裂口扩大至6.44%。在货币及信贷政策的影响下，进入2015年下半年后，一线城市房价增速也呈现出突然上扬的特征。

如果央妈关掉货币供应阀门会怎样？

哈继铭在博鳌亚洲论坛上说：“关门放水，资产价格一定是上涨的。我们现在加强了资本管制，同时我们货币又如此快速的增长，还有一些政策来引导资金进入到房地产领域，房价肯定是会涨，因为国内投资者没有其他的工具可以选择嘛。”

然而，央行显然也已经注意到了加杠杆可能带来的金融风险。央行货币政策委员会召开第一季度例会称，当前中国经济金融运行总体平稳，但形势的错综复杂不可低估，将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度。

根据中国人民银行的数据，随着过去几年中国实际GDP的持续下降，中国实体经济收益下降明显，上市非金融企业的投入资产回报率已由2011年的9%下降至5%左右。与此同时，房价上涨的一线城市所在的商业银行，则大幅度增加按揭贷款占总贷款的比重。以2015年为例，深圳、上海和北京按揭贷款分别新增2135亿、1540亿和1373亿，总和占去年新增总按揭贷款的19%，也占到全国总新增贷款规模的近5%。

一方面是实体经济步入调整，一方面是热火朝天的一线城市房地产市场，这将导致整体经济结构的失调。日本在90年代泡沫破灭之前，投向不动产的资金越来越多，使整个产业结构和就业结构向不动产业倾斜，导致出口创汇的制造业萎缩。

央行显然不愿意步日本后尘，因此才有了苏州、南京、廊坊等城市提高房贷首付成数、禁止信用贷款、首付贷等禁令，核心目的就是要避免大量信贷资金流入楼市，并造成楼市过热。

如果，房价继续调皮，央妈进一步采取更为严格调控措施的可能就会变得很大。不仅目前的个人住房按揭贷款会进一步收紧，以房屋为抵押的其他贷款，也会严格管控，甚至连开发贷都有可能受到影响。

邦爷还记得，2008年时，各大商业银行曾收紧过开发贷，很多开发商融资变得很困难，不得不通过民间融资等方式借贷，有些企业的贷款金额甚至高达16%。

包括绿城在内的一大波房企，都受到2008年的开发贷收紧，和整体市场的收紧等难关的影响。那时总有香港媒体预言，马上又有哪个内地房企可能会成为下一个顺驰（中国曾经销售规模最大的房地产开发企业，因资金链紧张，不得不在2006年出售给了路劲基建）。

邦爷觉得，在这一轮的强力去库存之后，不排除央行会采用收紧信贷的措施，来适度调节货币供给总量。目前，部分城市的限购、限贷措施，可以看出这一趋势。

所以，邦爷建议，购房者和开发商，包括二手房的房东，不论限购与否，都要赶快出手买（卖）房，千万不要盲目地捂盘、惜售哄抬房价，因为历史经验告诉邦爷，每一次调控，都意味着买（卖）房难度比原来更大，销售推广开支和融资成本的直线上升。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波