地产商内部会议纪要：没有限购的风险更大？

◎每经记者 吴若凡

近日，上海、深圳等地采取了比以往更为严格的限贷和限购政策，对市场最为敏感的开发商们私下交流说了些什么？

一份地产行业线上交流纪要，不小心流出，道明各种真相。在这份会议纪要里，这些开发商代表说了很多在公开场合不易听到的看法。比如，有人说被限购的城市风险反而不大，风险大的是那些鼓励购买的城市。

也有人说，研究房地产市场不能仅仅研究一二三四线城市，还要研究一下各城市产业结构和面临的机遇。对于中国各城市如何跨越“中等城市收入陷阱”，这位从业者表示，第一，京津、珠三角、长三角，应该往往“三产”和高端科技走。第二，人口密集区域迎来历史机遇，如河南郑州、四川成都等，加工制造业往中原和西南转移趋势明显。同时，由于产业往东南亚转移，广西北海湾或将成为新的增长极。

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老A：上周真是惊心动魄的一天，一手房日交易量创历史新高。

300亿老板：此次调整，对北上深的物价并不会有太大的影响。事实上，北上深核心区域房价的上涨是大势所趋。

200亿营销总：近十年了，房价屡调屡涨，这个死循环不彻底解决，后果还是蛮严重的。

三线城市代表：目前调控方式简单概括就是，谁饿得慌就实行限量供给制（限购），谁吃饱了就继续上好酒好菜（刺激需求），谁已经吃撑了就吃饭送钱（财政补贴购房）。

匿名：其实三四线城市楼市是好过多了。

有位在各种场合唱空地产的专家（以下称为“看空楼市第一人”）：中心城市的地位和价值，决定了一线城市高房价。供需比、货币超发和刺激政策助推了房价的快速上涨。

力挺一线城市无泡沫的财经作家：现在很多人卖旧换新，改善和投资客都在入场。但房价上涨是有上限的，其最终是受人口、购买力，特别是租售比制约。

看空楼市第一人：上海的房价其实并不热，只是被抑制了。

200亿营销总：投资渠道的乏力，社会信用体系的滞后，保障体系的不完备，使得拥有巨额财富的普罗大众，对一线城市的房产处于执念状态。水涨船高的趋势助推楼市，并使得核心区域房子成为稀缺资源。

一线城市房价的快速上涨已引起管理层的深切关注，上海、深圳已出台调控政策，北京房价已处在快速上升的后期，如果有多套住房，特别是远郊，缺乏稀缺性又没有很好租金回报的物业，现在是出手的最好时机。

200亿营销总：此次调整，会进一步加剧一线城市，特别是特大型城市的房价提升。同时，也会给其周边近郊带来前所未有的发展契机。需要指出的是：三四线城市去化的压力非常之大，不排除今年会出现某些三四线城市价格大幅下调的状况。

虽然调控的是一线城市，但开发商看好的还是一线城市。对政策鼓励购买的三四线城市，多家企业表示担忧。即使是最乐观的企业，也只是看好一线城市周边的三四线城市。邦地产记者觉得，还是在一线城市购买一套自住型的房子最靠谱。不管未来房价是涨还是跌，自己能住的房子，才是最实际的投资。