绝密会议纪要流出：不限购城市才危险？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

研究房地产市场不能仅仅研究一二三四线城市，中国各城市如何跨越“中等城市收入陷阱”，也值得研究。

因为我们可以看到，京津，珠三，长三，在往三产和高端科技走。但同时，加工制造业往中原和西南转移趋势明显，河南郑州、四川成都等人口密集区域，也迎来了历史机遇。同时，产业往东南亚转移的趋势，也会带动广西北海湾的新增长。

如果要说危险，恐怕“不上不下的城市”才是最危险的，它们普遍国企多民企少，人口少，三产比重相对小，存在陷入中等收入城市陷阱的风险。

以上并非乱说，最近，一份地产行业闭门会议的纪要，不小心流出。通过开发商们私下交流的“内幕消息”，就可以看出，上海、深圳等地采取了比以往更为严格的限贷和限购政策后，被限购的城市其实风险反而不大，风险大的是那些鼓励购买的城市。

在这份会议纪要里，那些在公开场合高调支持国家楼市调控的房企代表们，也终于说了真话。比如：

老A：上周真是惊心动魄的一天，一手日交易量创历史新高。

300亿老板：此次调整，对北上深的物价并不会有太大的影响。事实上，北上深的核心区域的房价的上涨是大势所趋。

200亿营销总：近十年了，每届都喊：房价平抑，但事实上，房价还是在增长，这个死循环不彻底解决，后果～～～

三线城市代表：目前调控方式简单概括就是：谁饿得慌的就实行限量供给制（限购），谁吃饱了就继续上好酒好菜（刺激需求），谁已经吃撑了的就吃饭送钱（财政补贴购房）。

匿名：所以，其实三四线楼市是好过多了。

[大家都哄堂大笑～]

某在各种场合唱空地产的砖家（以下称为“楼市看空第一人”）：中心城市的地位和价值，决定了一线城市高房价。供需比、货币超发和刺激政策助推了房价的快速上涨。

力挺一线城市无泡沫的财经作家（以下简称“多军第一人”）：现在很多人卖旧换新，改善和投资客都在入场。但房价上涨是有上限的，其最终是受人口、购买力，特别是租售比制约。

楼市看空第一人：因此，上海的房价其实并不热，只是被抑制了。

200亿营销总：投资渠道的乏力，社会信用体系的滞后，保障体系的不完备，使得拥有巨额财富，藏富于民的普罗大众，对一线城市的房产处于执念状态。水涨船高的趋势助推房市，并使得核心区域房子成为稀缺资源。

一线城市房价的快速上涨已引起管理层的深切关注，上海、深圳已出台调控政策，北京房价已处在快速上升的后期，如果有多套住房，特别是远郊，缺乏稀缺性又没有很好租金回报的物业，现在是出手的最好时机。

200亿营销总：此次调整，会进一步加剧一线城市，特别是特大型城市的房价提升。同时，也会给其周边近郊带来前所未有的发展契机！但需要指出的是：三四线城市去化的压力非常之大，不排除今年会出现某些三四线城市：价格崩盘的状况。

多军第一人：开发商冠冕堂皇说，要大力布局，其实在撤资，我们对一线城市很看好，其实偷偷把一线城市出货出掉，跑到其他城市去。

空军第一人：就算这个限购政策不出来，也涨不动了。所以没必要，物极必反。

200亿营销总：国家压制一线二线的购房需求，明摆着就是让百姓去三四线甚至去五线买房。但大多数人从投资角度与就业角度考虑不会去，股票不好的情况下，钱总要有投资渠道。猜想下，房产控制下的百姓投资哪里还是热点呢？

三线城市代表：政府不会让房价跌的，银行现在聪明的很，审批贷款规避风险严格，顶多往后是涨的慢一点而已～

多军第一人：现在刚需根本没有了。如果北京上海哪天全面取消限购，基本就是房价到顶的标志，到时候绝大部分人都无法逃顶套现。只是现在离这天还是相当遥远而已。到时，可悲的我们连接盘的资格都没有了。

Ancient Astronaut：我没房的时候我就是空军大学生，我也看空过房价。

空军第一人：当你拥有了第一套住房，你就已经不相信房价会跌了

总结：虽然调控的是一线城市，但开发商看好的还是一线。对政策鼓励购买的三四线，没有一家企业不担忧的。即使是最乐观的企业，也只是看好一线城市周边的三四线城市。拼命鼓动你买三四线城市楼盘的开发商真实心态都是这样，你还会相信三四线是今年最好的投资机会? 邦爷觉得，还是在一线城市购买一套自住性的房子最靠谱。不管未来房价是涨还是跌，自己能住的房子，才是最实际的投资。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波