李宇嘉：一线楼市“需求抑制” 短期效果恐强于长期效果

◎李宇嘉

先从此轮调控的“风暴眼”沪深说起，沪深楼市政策“落地”，可谓“难产”。深圳楼市暴涨了一年有余，今年2月份数据显示房价史无前例地同比上涨了57.8%；上海在2015年紧随深圳，春节前后暴涨势头一点也不亚于深圳，“沪深楼市要调控”的消息在春节前后就一度口口相传。

在本月结束的全国“两会”上，住建部和沪深城市主政者明确表态，不会坐视房价过快上涨不管。那么，本轮调控背后的逻辑到底是什么？对市场又有何种影响呢？

笔者认为，在楼市总体“去库存”中心工作不变的大背景下，一线城市楼市要发挥“领头羊”的作用，即带动二线城市全面回暖、三四线城市“去库存”。因此，即便2015年深圳楼市火爆，但二线城市楼市总体不温不火，三四线城市则挣扎在“去库存”泥潭中，全国开发投资下滑至17年来低点，此时监管层很难下决心收紧深圳楼市政策。

但猴年春节后，特别是3月以来，二线城市全面回暖，重点城市（如南京、杭州、合肥等）相当火爆；70个大中城市房价数据显示，2月份代表性的三四线城市房价也开始上涨。也就是说，在一线城市带动下，二三四线城市全面回升，这集中体现在去年一直处于“冰冻”状态的开发投资“触底回升”。1~2月份，房地产开发投资同比增长3.0%，增速比去年全年提高了2个百分点，也是2013年2月以来首次回升，单月也告别了2015年8月份以来连续5个月的负增长。

此时，若沪深等一线城市楼市继续火爆，一方面会恶化已经明显抬头的楼市投机炒作行为（据悉深圳二手住房投资客占比已达30%~40%，以房地产为“投资标的”的中介和P2P的场外融资泛滥，投机风潮升级，严重扰乱了金融秩序，这是国家不能容忍的）；另一方面，一线城市楼市火爆会产生明显的资金“虹吸效应”，不利于二线城市回暖和三四线城市楼市“去库存”良好势头的延续。此外，一线城市楼市过于火爆，所占用的资金也不利于国家对这些城市寄予厚望的经济转型进程。因此，对于楼市上涨明显的沪深楼市，适时采取抑制政策降温是必须的。

但目前来看，集中了全国新开工、库存近70%的三四线城市，“去库存”进程依旧步履维艰。不仅库存还在继续攀升，而且销售回升更多是受到持续不断、力度空前的政策刺激所致，楼市企稳的基础并不扎实。

目前，全国楼市开发投资“触底回升”还没有形成趋势，一线城市楼市的带动作用还不能立马放松下来。同时，2015年以来沪深楼市快速回升，借助于金融杠杆的投资性购房比例很高，如果采取“急刹车”式的降温，可能会产生类似于去年A股股指下跌与“去杠杆”的循环。

更重要的是，2016年经济工作的重点是“去产能”、“去杠杆”和稳步推进地方政府债务置换。由此，稳定房价这种资产价格的战略意义很重要。房价稳定了，房地产开发投资就稳定了，通过对上下游的“托底”，“去产能”就不会呈现一个剧烈的过程，从而避免经济“下台阶”。同样的道理，房价稳定了，地价也就稳定了，制造业和地方政府“去杠杆”就不会出现“资产价格下跌-去杠杆”的恶性循环；房价稳定了，地方财源稳定了，推进与银行谈判的债务置换也就顺利多了。

因此，我们看到，沪深本轮调控政策相对“温和”。特别是在降低购房杠杆率上，显得比较谨慎。相对来说，上海楼市当前量价上涨的势头“咄咄逼人”，因此在政策抑制的力度上也比较大，比如二套普通住房贷款的首付比例提至五成。由于深圳近期楼市回调迹象明显，担心政策太猛使得处于高位的量价出现明显下跌，政策相对温和。笔者认为，无论沪深还是南京等二线城市，由于前期房价上涨太快，需求过快释放后，后续需求及支付能力跟不上，短期市场出现调整是无太大疑问的。

但是，在货币大周期宽松叠加鼓励老百姓“加杠杆”的意愿下，楼市景气向上是必然的，这也是全球共性，比如1990~2006年的美国、上世纪80~90年代的日本，这与人口红利是否结束、基本住房需求有没有解决等无直接关系。

只要货币不收紧，资金易于获得、利率很低，楼市景气回升就不会结束。在经济结束“过渡期”、“阵痛期”之前，楼市托底功能不变，货币政策收紧概率不大，楼市景气周期也就不会结束。在这一过程中，需求端的抑制，或许仅仅是一个短期脉冲。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）