张敬伟：沪深楼市调控新举措 既是降温也是纠偏

◎张敬伟

一线城市的房地产市场持续过热，激起舆论场关于京沪广深调控楼市的传言。而在刚刚过去的周末，上海、深圳陆续的调控动作，让人感觉到舆论对市场节奏的把握和政策面的反馈还是相当同步的。

3月25日，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。首先是从严执行住房限购政策，非上海本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限为满5年；其次是从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；最后则是严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

上述措施可谓严厉。之前多数地方政府为了去库存而释放的政策利好，在上海基本不适用，同时还严格抑制外地人购房、提高二套房首付比例、严禁加杠杠购房。

上海楼市调控陡然趋严，是有其市场逻辑的。近一段时期的上海楼市呈现出热得发烫的态势，这既有楼市去库存利好政策的刺激与传导，也与上海这个城市一贯的吸引力有关。但上海楼市的热——当然也包括京、穗、深乃至紧随其后的杭、宁等准一线和二线城市——并非中央对楼市去库存工作的重点。因为这些城市基本不存在库存积压的情况，至多是个别商业楼盘有些过剩。

从中央到一线城市的治理者，都不希望这些地方的楼市逆势而涨，更不希望首付贷这样的金融产品对楼市过度刺激。否则，这些城市的楼市投机氛围一旦形成，不仅可能带来不小的金融风险，甚至可能造成一线楼市真的过剩。

上海等一线城市的楼市吸引力不仅在于上海本市人，即所谓户籍人口，甚至从全国乃至全球范围来看，都有购房落户的需求。这是因为中国的一线城市不仅聚集了最优质的社会民生资源，如教育、卫生、信息等，人们最经常说到的，就是京沪等地著名大学在本地招生人数多，相对而言分数也较低，这意味着一旦拥有京沪户口，人们将在学习、工作等社会生活的多个方面拥有起点的优势。

在一线城市购房或许无法马上落户，但起码可以享受在这些城市的部分权益。因为资源要素，京沪广深等一线城市的楼市几乎从来就没有冷过，楼价也是逐年提高，较差的时候也只是涨得少。正因为如此，即便是不打算在一线城市居住的外地人，也认准了这些地方楼市稳赚不陪的投资价值，在这些城市购房一直以来都成为明智的投资选择，而这反过来又推升了这些城市的房价。居不易但炒不停，是一线城市楼市面临的现实尴尬。

值得一提的是，一线城市的治理者对于人口过度涌入和炒房过热的局面也不堪其扰。上海此番实施最严格的限制政策，也凸显这个中国最大的经济中心对于楼市过热充满忧虑，不得不用无形之手来干预楼市。

当前，全国楼市相当分化和紊乱。楼市的库存主要仍分布在三四线城市。2月份的70个大中城市统计数据表明，一线城市楼价涨得最快，二线城市也受到了传导，但是三、四线城市市场依然萎靡。像上海新建住宅价格比前月上涨2.4%，同比去年上涨20.6%，二手房环比涨幅达到5.3%，同比上涨20.3%。在这样令人咋舌的涨幅之下，上海调控楼市是符合市场逻辑的。

就在上海发布新政的同一天夜里，深圳市政府也出台楼市调控最新政策。相比上海，深圳楼市政策相对温和。一是非深户购房社保1年改3年；二是首套房贷款还清，二套房首付最低四成（此前是三成）。此外，二线城市武汉也加入调控城市行列。

一线或个别二线楼市的楼价虚热，也凸显中国投资者缺乏更有效的创富途径。紊乱的股市令人心有余悸，买房尤其是在一二线城市购房，才能让人觉得稍感安慰。

但这并非楼市治理的重点，今年楼市工作的重点依然是三四线城市楼市的去库存，为此一二线楼市的调控政策也应配合有效去库存这一中心工作来展开，至少是不给整个大局添乱。

（作者为察哈尔学会研究员）