5月1日"营改增"落地 买不动产抵扣增值税如何抵？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

5月1日，“营改增”政策就将正式实施，这里面最吸引人的，恐怕非“购买不动产可以抵扣增值税”莫属。因为无论是对企业客户还是开发商来说，都是值得翘首期盼的利好。

然而，购买哪些房屋才可能更多地抵扣增值税？

开发商要以“大额抵扣增值税”吸引买房人，需要做些什么准备？

“营改增”能给商用房市场，带来哪些新机会？

听邦爷慢慢道来...

买房是抵税的最好方法？

“增值税”是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，实现的增值额，征收的一个税种。

抵扣增值税所说的“扣除”，是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。

举个例子，以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），等于少缴了4.09万元。

上海新闵律师事务所律师刘福元告诉邦爷，按新规的话，企业改善办公条件比如购置办公楼的成本就会降低。同时，由于企业新增不动产所含增值税，被纳入抵扣范围，这也会刺激企业购置办公楼，如此写字楼库存也能得到有效去化。

可想而知，一旦“营改增”落定，增值税发票可能会成为楼盘的标配。

不过，刘福元介绍说，目前能确认的只有购买不动产可抵扣。

怎样卖房能抵扣更多增值税？

根据增值税缴纳的有关规定，涉及房屋购买的诸多消费支出，都可以抵扣增值税，但目前明确抵扣的是精装修的商用物业。

在装修领域，目前大部分的装修人工支出和大量的装修小配件，是很难直接取得增值税专用发票的。但全装修商用物业，可以取得足够的增值税发票。

所以，向企业用户提供精装修办公楼、根据用户需要定制精装修商铺等情况，可能会被市场推崇。

除了精装修房屋，开发商还可以把电视、空调、沙发、家居等一系列软装纳入房屋内。按照国税总局颁布的增值税有关规定，只要能说明房屋的这些设备和企业的生产有直接关系，就可以纳入到增值税抵扣范围。

另外，既然企业购买的不动产，只要和生产、经营有关，就可以抵扣。根据《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发【1995】192号)规定，原则上，物业管理费、以及购买时的贷款将都能纳入增值税抵扣。

开发商A企业将一套房屋以600（税前价格）万价格卖给B企业，此时就需要缴纳66万的税金，但由于之前已经缴纳了55万的税金，那此时，A企业只需缴纳66-55=11万的税金。对于税务局来说，这套600的万房子需要交66万的税，之前55万的留底税金。

但新城高级副总裁欧阳捷提醒，企业买房的抵扣增值税只是一方面，最重要的还是投资回报。

即使能够抵税，投资回报率不高，也成问题。所以企业首先还是应该考虑将盈利覆盖经营成本和税收成本，因为如果不盈利企业也就没有动力去做这些事。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波