若上海二套房首付提高至70% 中高端住宅成交或遭腰斩

每经实习记者 庞静涛

3月21日，市场传闻称上海拟出台新的调控举措，包括将部分二套房首付提高至70%；收紧高端住宅预售证以及限制非沪籍人士购房资格。

针对上述传闻，上海市住房和城乡建设管理委员会相关工作人员回应称，“如果有，我们会主动发布”。

《每日经济新闻》记者追问“上海没有收紧的意向吗，对传闻要辟谣吗？”，上述工作人员否认辟谣一说，重申如果有消息会主动发布。

主管部门相关工作人员的回应令人寻味，但疯狂的上海楼市究竟该何去何从，更值得关注。

中高端住宅市场成交量或面临腰斩

去年4月，“首套房贷款结清之后购买二套房,首付比例由7成降至4成”这一政策开始执行后，上海市场中高端住宅的成交量发生了哪些变化？

来自中国指数研究院的数据显示，降首付至今的11个月，上海新建商品住宅成交面积为1497.25万平米；较之前11个月888.38万平方米的成交面积上涨68.54%。

面积在210~300平方米和120~140平方米之间的房源成交面积增长最快，分别达到95%和91%。

同一时期，首付降低之前120平方米以上新建商品住宅成交面积为441.11万平方米，调控之后的成交面积为812.48万平方米，上涨84%；面积在120平方米以下的房源成交仅上涨53%。

数据来源：中国指数研究院

单价在2.5万元/平方米以上的房源成交面积上涨幅度较大。首付降低之前的11个月，该价位段成交面积为359.18万平方米，之后的11个月成交总面积为825.35万平方米，上涨138.14%。

数据来源：中国指数研究院

上图数据显示，首付比例下降之后，成交量影响最大的为均价5万元/平方米以上的项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表达了类似的观点，如果首付比例提高至7成，对于上海6万元以上的楼盘影响较大，这些楼盘大致分布在25个板块，可能会使得此类25%的板块市场交易快速降温。

价格端和面积端的数据均显示，得益于二套房首付比例下调成交量大幅上涨的上海中高端新建商品住宅市场，或因首付比例的上调面临成交拦腰斩断的风险。

上海市场缺口有多大？

上海楼市的缺口到底有多大，才能经得住如此大幅度的调控。一组新房数据或能说明情况。

库存：截至2月底，上海新建商品住宅库存为949.08万平方米，创下自2013年9月以来的29个月新低。

成交：进入3月，上海新建商品住宅成交连续三周维持在50万平方米左右，有业内估计整个3月成交量或突破200万平方米。

《每日经济新闻》记者查阅数据发现，近5年上海新建商品住宅成交的峰值为去年12月的188.31万方。

销供比：截至2月末，该值为4.59，创下近10年新高。

供销比即销售量与供应量的比值，主要考察在一定时间段内市场的供应是否充足，若销供比大于1，供应短缺；若销供比小于1，则说明供应充足或过剩。

出清周期:截至2月底，该数值为7.24个月，即按最近3个月的成交量水平，以现在的销售速度，上海库存的新建商品住宅可供销售7.24个月。

某房地产公司投资部门相关人员向《每日经济新闻》记者表示，正常的去化周期为10~15个月，7个月属于缺货状态。

数据显示，2014年整年至2015年5月，上海新建商品住宅出清周期徘徊在10~19个月之间；随着市场的升温，2015年下半年至今均维持在10个月以下水平，自去年11月该值更是保持8个月以下。