叶檀：首套房加杠杆会否加大风险?

◎每经评论员 叶檀

针对最近一些地区房价出现的上涨情况，深圳和上海的部分官员纷纷表示担忧，也引起了相当一部分两会代表委员的关注。

实际上，此次房价上涨与相关政策密不可分。

2月2日，央行、银监会下发通知，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，最低可以降至20%。

据笔者调查，某些银行只要用首套房抵押贷款，全部向银行融资，二套房可以被视为首套房。此外，房贷利率已经降到有史以来的最低点。据融360网站数据，3月3日房贷利率最低八二折，也即4.018%。而据笔者了解，最低甚至还有八折利率，即五年以上贷款利率仅3.92%。

总的来说，首套房加杠杆以及房贷利率下降，其初衷都是为了楼市去库存。但现在的情况是，核心城市楼市加杠杆、金融加杠杆，楼市成了高利贷者牟利的舞台，各方资金逐鹿房地产市场赚快钱。

某些房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。以此前某平台成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。

不过，如果假设11个月后房价大幅下跌，筹资者还得支付物业等费用，最后平台跑路，怎么办？

这并不是危言耸听。2月23日，上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。其中有两个案例涉及上海链家。

2016年1月9日，庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》。当他支付80万元定金后，却被链家告知房屋交易有障碍，因该房屋不仅“背”着公积金贷款，还被出售方抵押给链家一名工作人员，出售方由此借得167万元贷款，用来购买其他房屋。黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万元房屋过程中，到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易，得先帮房东还抵押。链家表示可以借钱给黄先生，把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

月息1.6%，年息则高达19.2%，是一年期贷款基准利率的四倍以上。对此，链家称，公司不存在高利贷违法行为，提供的贷款利率折合年化为13%~24%，处行业平均水平。

如果这样，那整个行业的成本值得担忧。

此外，2006年成立的融信按揭（北京中融信担保）、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。链家理财几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证，而中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。北京理房通支付科技有限公司则是链家集团旗下第三方支付平台。这还是独立的第三方支付系统吗？

对此，链家回应称，链家理财隶属的链家网（北京）科技有限公司与为链家理财投资人作担保的中融信都是独立的法人，受不同监管体系管控，并不涉及自担保。

看来以后自担保的定义要修改，只要由央行、银监会、保监会不同机构监管，就无所谓自担保。

链家融资渠道之一便是集团旗下的链家理财，“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”，给投资者的年化收益率在6%到8%之间，链家自身年化收益率10%左右。链家理财2015年年报显示，平台2015年累计成交138亿元，月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿。以链家理财两个月至一年的标计算，存量起码在20亿元以上。一个月收益1000万左右，真是暴利。

如果这个模式的杠杆在10倍以上，那只要房价掉一成，所有围绕房地产的投资者都会受到损失。这哪里是金融创新，不过是变相高息过桥贷。

一些金融创新，说来说去就是想尽办法做高利贷。所有行业都奢望靠金融赚钱，金融靠高息赚钱，实体怎么活？