欧阳捷：连常州楼市都活了！这些二线城市房价居然还在跌！

◎欧阳捷

最近听一个同事说，他在常州的二手房终于卖掉了，去年挂了一年几乎无人问津，现在中介接连打电话，“连常州都复活了，更不用说上海的楼市了”。

上海春节后第一周市场尚未苏醒，因为去年和今年1月卖得很好，导致有些项目售罄了；而另一些项目封盘了，当然是因为我们去年就说过：一线城市领涨，所以捂盘惜售了。结果正如大家所见，上一周的上海市场就让大家都瞠目结舌了，不仅一手房量价齐升，二手房更是跳价连连。

何止是上海，南京、苏州也已吹起冲锋号，南京1~2月商品住宅销售都比去年同期翻了一番，价格不用说了，去化周期也是直线向下，有的区域已经一房难求，封盘也成为回调利润的不秘之传。苏州商品住宅市场也是成交量翻番，而且销供比达到2.3以上，全年房价同比上涨26.7%。

新城控股的很多项目来电与到访密度都大幅上升，包括无锡和常州，甚至青岛市香溢紫郡项目连车位都被抢购。

从去化周期看，常州已从前年的28个月下降到目前的13.7个月，无锡13.3个月，都已接近或达到合理去化周期。而杭州9.4个月、武汉4.5个月、南京4个月、上海4.1个月、苏州只有3个月，已经显示出严重的供不应求。这些城市房价也出现了不同程度的回升，2016年2月房价同比来看，无锡上涨2.33%，杭州上涨1.59%，武汉上涨16.31%，南京上涨11.29%，上海上涨15.01%，苏州上涨12.34%。不止是一手楼市，连一些城市的二手房也出现大幅回升。重点城市土地市场也已经极端诡异了，上海土地拍卖跳价连连，面粉价基本上都接近或高于面包价了。

虽然只是几个典型城市，但管中窥豹，还是能够发现一些市场走势的蛛丝马迹。

这一切都在印证我们去年10月在中国指数研究院华东品牌峰会上发布的观点：一线城市领涨、二线城市普涨、三四线城市止跌企稳，少数城市仍有下跌。市场复苏迹象已经越来越明显。

市场复苏中，供求关系是主要矛盾，资金泛滥是核心推手，资本避险是重要力量。

当然，复苏究竟能持续多久，仍是未知数，但相信一二线城市的复苏还会有很长一段时间的路。

不过，这种复苏是建立在沙滩之上的，如果没有政策刺激，复苏的基础将不复存在。正如我们去年3月在中国指数研究院百强排行和观点地产卓越100榜发布会上所说：“如果没有政策刺激，今年不会比去年更好，但政策刺激一定会有”。据新城控股市场营销中心统计，全国有超过130个城市出台了相对应的宽松和刺激政策。

例如济南市政策利好连连，首付20%、公积金额度提高、契税降低、首套房按“区”认定，市场如愿回应，网签宕机两周，2月最后一天签约上千套。

杭州市号称只要在全国任何城市缴纳公积金，都可以在杭州申请公积金购房，虽然杭州公积金额度已经严重不足。正如我们去年10月所强调的“这是住房市场最好的政策机遇期、也是最后的政策机遇期”，相信也只有两年左右的时间。其实，城市分化仍是当前市场的常态，二线城市中的重庆、西安、温州、沈阳、福州、长沙等城市依然没有明显起色，按去化周期和房价同比来看，重庆去化周期为16.5个月，房价同比下跌3.43%；西安去化周期为22.7个月，房价同比下跌4.39%；沈阳去化周期为18.9个月，房价同比下跌2.66%；福州去化周期为27.9个月，房价同比下跌11.72%；长沙去化周期为21.6个月，房价同比下跌2.40%。

二线城市尚未全面回升，三四线城市更是需要耐心。

央行降准、降息、降首付的初衷绝不是为了刺激这些城市的房价回升或飙涨，而是希望帮助三四线城市去库存，但是，房价不涨、库存难去！我们相信，一些领涨的城市将很快会出台政策或措施，严控房价非理性过快上涨，比如上海已经有控制措施，要达到2.5万平方米才能整体推售，南京控制3万平方米整体推售，而且上海也有控制房价上涨幅度不能超过20%，南京更是要求次年涨幅超过去年的10%。

对于这些供不应求、房价上涨预期过高、上涨过快的城市，在土地供应不可能大幅增加的情况下，楼市调控势必随之而来，当然不会再像过去那样乱投医了。一二线城市的调控也可以将资金挤压向三四线城市，目前来看，一线城市暴涨之后，二线城市普涨会如愿而来，至于三四线城市，相信也会梯队式跟进，不过那只会在库存消化得差不多的时候了。

（作者为新城控股高级副总裁，原文发布于微信公众号“欧阳先声”，略有删节，未经作者审定）