上海房价真相：人口净流出15万，为什么反而涨？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

上海昨日公布《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，外来常住人口981.65万人。2014年，上海外来常住人口996.42万人。据此计算，上海有15万人口净流出。

按照房地产行业此前的共识，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。东北、中西部的很多城市，就是因为人口常年净流出，所以房价开始下跌。

这一规律，似乎在去年的上海并没有产生同样的效果，反而房价越来越高。统计公报显示，以上年末价格为100，上海新建住宅销售价格指数为115.5，其中商品住宅价格指数为118.2。前几天，甚至出现了房东几个月内快速跳价百万的怪相，这究竟是怎么回事呢？

人口净流出是负数，但流入人口比流出的收入更高

如果你是张江的程序员，上海的大门没有对你关上。如果你是陆家嘴的交易员，上海会拉着你进门。但如果，你是一家外企的普通白领，或者是某家银行的一线柜员、客户经理，甚至是一名教副科的中学老师，或者是某国企的工程师，那么安家上海将不易。

为什么？因为上海在挑人。

以前说到上海的支柱产业，我们会说是宝钢，是上海电气，是上海汽车，是高桥石化金山石化。但现在的上海，要打造的是陆家嘴，是自贸区，是金融贸易和互联网+。

张江程序员新鲜人就有15到25万的年收入，工作几年稳赚到30万以上。而闵行嘉定的工程师们却还是原地踏步。

当上海未来进一步建成金融中心、结算中心、航运中心、贸易中心，上海会提供越来越多高端职位。而随着这些高收入人群的增加，上海的房价势必水涨船高，其他一切的生活成本随着这群有强大购买力的人出现，也可能水涨船高。

随着这些高收入人群的出现，上海的月嫂已经月入过万，理发店的tony剪个头就好几百，健身房的教练一个小时也是收费好几百。。。他们的收入已经远超过了这个城市很多所谓的白领。

上海的广义库存，全国处于低位

除了产业的腾笼换鸟因素外，上海本身也确实比较缺房子。

2015年，上海楼盘施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。

商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。

这是全国的数据，但上海的库销比只有6.2年，且销售弹性很大，库存不存在问题。统计公报显示，商品房施工面积15095.33万平方米，增长2.8%；销售面积却有2431.36万平方米，增长16.6%。

其中，住宅的施工面积总共只有8372.12万平方米，销售面积却达到新建住宅销售面积2009.17万平方米。以住宅的施工面积和销售面积数据分析，上海的库销比只有4年多，处于全国较低水平。

这个数据还有进一步下降空间。由于待售库存不多，上海二手房交易去年异常火爆。全年二手房买卖登记面积2647.83万平方米，增长66.9%。而其中大部分买卖的二手房是住宅。如果这部分需求流向新房市场，那么上海的商品住宅广义库存，实际只够消化两年左右。

而由于新开工住宅面积不足，未来这种供不应求还将继续。上海市统计局数据显示，2015年本市房屋新开工面积2605.08万平方米，比上年下降6.4％。其中，住宅1560.28万平方米，仅增长0.8％。

上海居民住房需要改善，但未来市场更多供应小户型

统计公报显示，城镇居民人均住房建筑面积35.5平方米，折合人均住房居住面积18.1平方米，而在2011年上海人均住房建筑面积只有33.4平米，居住面积只有17平方米。

上述数据说明，上海市民改善居住的需求之强烈。去年10月，市委书记韩正曾在上海市建设交通系统干部大会上提到：上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

韩正当时指出，中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。

去年年底，上海土地市场出现了一定的变化。部分地块的出让条件经过了调整，明确了中小套型供应比例的要求。比如：青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积50%。

近期，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》增加中小套型商品住房供应，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域提高到70%）。保障型住房中小套型供应比例，中心城区100%，郊区不低于80%。轨道交通站点周边的区域（中心城、郊区覆盖范围分别为600米、1500米）中小套型供应比例提高到80%以上。多层、小高层和高层的中小套型建筑面积标准分别是90平方米、95平方米和100平方米。

一面是改善需求的不断增加，一面是上海未来侧重供应中小户型，这些因素会推动100平米以上的大户型价格上涨。

上海周边城市将是购房者的机会

尽管，上海人口出现净流出，但不代表着他们彻底离开了上海。上海周边的很多城市在吸引他们落户。

典型国家城市化过程中人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人口空间的分布大体上经历了三个阶段。第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中。中小型城市的人口增速缓慢。

由于上海城市人口规模终极将控制在2500万人，大量的人口未来将在上海周边的昆山、太仓、嘉兴、苏州、启东、舟山等中小城市居住。

本页面由邦地产原创，亦有借鉴综泰君安宏观任泽平、熊义明《中国楼市去库存需警惕两个现象已经出现了》、知乎王大可《上海对年轻人关上大门了吗？》，并采用上海市统计局《2015年本市房地产市场综述》数据。

☞ 对本文有任何疑惑请关注邦地产，也可加入“邦地产粉丝群3”与作者交流！

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波