一笔房款付十套首付？中介靠资金监管空手套白狼？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

上海地铁里有两个人热烈地讨论着最近上海市住建委出台的一项新举措：上海今年将由官方牵头，成立监管平台，监管二手房交易资金监管。他们疑惑这项政策为何出台，是否跟整顿上海中介行业有关？

其实，关系可能真的很大。因为上海中介行业里，推出赎楼贷、尾款垫资、过桥贷款以及首付贷的情况不少，但这些做法都有一个漏洞：如果中介利用自己监管的二手房交易资金，凭借完全控制交易流程的优势，就可以神不知鬼不觉地把交易资金挪作它用，比如提供给其他购房者作贷款，而他就能坐享收益，甚至做更多的事...

有资深中介人士就告诉邦爷，现在二手房的交易流程信息全部掌握在中介手里，交易资金又由他们监管，什么时候付首付，什么时候办理贷款，什么时候交尾款，正式办过户，全由他们掌握。现在很多中介公司手上又有各种P2P性质的金融产品。中介公司是有动机和能力，将手中监管的二手房交易资金，以各种贷款的名义转借给他人买房的。他们以监管的交易资金为底，循环借贷，可以将原来只能成交一套房屋的资金量，瞬间变成十套、甚至一百套房子的资金交易量。这种空手套白狼的手段，一些大中介做起来可以说很顺手，但敢不敢这么做，还真不好说。

三大漏洞当前，犯法底线碰不得！

的确，有的中介不敢，因为这是违规的。

根据《非金融机构支付服务管理办法》规定，作为第三方支付机构是不能动用监管方账户资金的（这里指的是在支付过程中不能动用）。一旦动用了监管资金，不仅二手房上下家的资金安全受到影响，更可能让市场“无中生有”出大量新增交易，客观上推动房价的高涨。

但实际情况中却有三个漏洞空间。

首先，虽说政府要求中介必须给监管的资金设立专户，并由指定银行监管，但监管的资金流向，银行并不能完全掌握。更何况很多中介都有自己的金融公司，钱会倾向交给自己金融公司监管（而且，由于金融公司和中介公司并不在一个体系内，有些中介内部人也都不清楚资金的具体流向）。这就使得，二手房交易资金实际是由中介全面掌握。

这里需要提出一点，有的中介所谓的“资金监管”其实并不是在第三方支付平台下完成的，虽然其可能宣称自己的第三方支付平台拥有政府认定的《支付业务许可证》，但在法律人士看来，这很多时候只是钻法律漏洞，并不能真正做到保险。而且目前二手房交易的完成时间为五个多月，首付贷的还款期限只有60天，用监管资金作首付贷完全有可能性。

另一个情况是，现在市面上中介的贷款大致可分为三类：一种是用于“业主卖房遇到银行按揭贷款未还清”的情况，由中介出资将银行贷款还清；二是尾款垫资，买房客户已经向银行申请贷款，但因审批流程等问题不能及时拿到贷款，而与业主签约到期需付款，此时中介向其垫资；三是过桥贷款，业主买房同时需卖房集资，但买卖时间可能并不合拍，业主可以把房子向中介抵押获得贷款。

目前，很多中介通过一部分金融产品完成上述贷款，但这些金融产品规模很小，根本满足不了房地产交易的需求。所以，这又为有些中介“资金监管”提供了动力。

第三个漏洞则是，有些中介的资金监管模式是签立“四方合同”（即监管账户、担保公司和交易双方）。具体流程是：购房资金先放在监管账户，然后自行将钱转到平台在担保公司的账户里，也就是所谓托管。按理说，银监会的设计是为了把用户账户和平台账户分离开，一旦平台完成撮合交易，待审核放款之后，应该将钱直接从下家账户打到上家账户。但在实际操作过程中，当购房者的钱由担保公司管理后，钱就是担保公司的，担保公司的资金池里的钱可以流向任何地方，因为在央行监管来看，从用户将钱打到监管账户后，两笔交易已经完成。理论上担保公司就可以随意支配这笔钱。

但邦爷想提醒广大中介，新出台的《P2P监管细则》明确规定，平台不能触碰用户资金，一旦触碰，从法律上属于非法吸收公共存款和非法集资。一旦平台存在的不合规的情况，就会触犯刑法第176条（非法吸收公共存款罪），最高刑期10年。

而且中介打擦边球如此操作，不仅会影响买卖双方的资金安全，更可能放大楼市泡沫，扰乱市场。邦爷还是希望政府、市民能加大监管和监督力度，中介们也合法操作，保证市场良性发展。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波