1%TOP50租户占市场15%份额 成都写字楼去库存瞄准大客户

即将召开的“两会”重点将审议“十三五规划”，而十三五中“侧供给改革”一直备受关注。就房地产行业而言，近日国家信息中心宏观政策动向课题组发布的报告证明，全国楼市库存消化期达4.4年。而在写字楼市场，成都甲级写字楼的空置率高居全国第一位，“去库存”无疑也是2016年成都写字楼市场的重中之重。

对于2016年成都甲级写字楼“去库存”常态下的新趋势，仲量联行成都商业地产部负责人黄璐告诉《每日经济新闻》记者，如何通过降低租金，以及更多创新渠道吸引更多客户，特别是高潜力的产业机构，是写字楼开发商在今年需要更深入考虑的事情。

值得指出，仲量联行近日发布的《2015年Top50租户排名榜》为市场提供一个新思路则是，占据写字楼租用总量仅1%的TOP50租户，占据了市场约15%的总占用面积，他们是近年写字楼市场最大的需求端，也是2016年写字楼开发商最应捕捉的人群。

现状：市场需求绝对值递增 TOP50租户成主力

仲量联行发布报告称，截至2015年底，在成都已落成的34个甲级办公楼项目中，入驻企业数量共约3,400家，而租用面积位列前50名的企业虽然仅占企业总数的1%，但却占用了市场约15%的总占用面积。

仲量联行将上述群体定义为“成都甲级办公楼市场的Top50租户”，据介绍，这部分租户大部分是各自行业的龙头企业，对办公室面积需求较大、拖欠租金的风险较低，税收贡献较高，受到开发商和地方政府的青睐。

“从回报角度看，一单TOP50租户的交易，可以相当于3单甚至更多的普通交易。”仲量联行华西区董事总经理吴允燊就打趣称道。

值得注意的是，Top50租户不仅平均占用面积（4,690平方米）约为市场平均水平的10倍，报告显示，2005年租赁面积介于500-1,000平方米之间的租户已算市场主力，但2015年Top50租户的最低面积为2,060平方米，门槛不断提高，显示在西部经济发展的支撑下，成都甲级写字楼的需求量绝对值，依然呈现递增趋势。

趋势：三大行业主导趋势 外资进入或搅动市场

就Top50租户的来源，仲量联行报告显示，四川省内企业19家、省外中资企业18家，外资仅13家。其中，银行/金融服务业的租户达11家，数量最多，其次是保险与房地产/建筑行业企业（8家上榜）。

虽然外资租户较弱势，但记者注意到，去年以来已有黑石、IDG、铁狮门、盈石等大型国际机构在北京、上海等主要一线城市多次收购以写字楼物业为主的房地产产品。高力国际统计数据则显示，2015年有约360美金的外资流入内地房地产市场。

2016年外资机构是否会增加对中国市场的押注，瞄准成都等更多二线城市的商业地产？

对此，吴允燊告诉记者，就成都市场而言，目前依然以省内为主，但伴随人民币汇率优势和资产回报率的凸显，很多大型外资机构已经开始考虑调整策略，补充核心二线城市的布局，但目前多处考虑阶段，要具体实施预测也需要到下半年。

2016年成都写字楼市场的外资占比或受影响，但大趋势依然是市场有效租金承下行压力。“这或许将刺激市场出现更多大面积的租赁成交，来自银行及金融服务企业、服务式办公室/联合办公室运营商、保险业三大行业的需求扩张将最为突出。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。