上海链家违规操作：隐瞒房屋被抵押致多位买家被套牢

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

在近日的上海消保委的通气会上，有两起二手房销售作为实际案例，被市消保委专门提出来点名批评。

而“巧”的是，这两起让购房人利益蒙受巨大损失的案件，都和作为居间方的上海链家有关。

故事不长，却很离奇...

案件一、房子被抵押，准业主不知道！

今年1月，上海市民庄先生给儿子买了一套婚房，到链家门店签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万，定金为人民币80万元。但庄先生在交了定金之后却被告知，出卖方在售房过程中，由于要购买另一套房子资金不足，所以向他人借了钱，而庄先生所购房屋早前已作为这笔借贷的抵押物。更离谱的是，借钱给卖房人的，正是上海链家的一个经纪人。

要知道，上家是在2015年12月30日向链家借钱的，而经链家介绍将上家的房产卖给庄先生（下家），这事发生在今年。也就是说，链家在张先生付定金之前，明知道房子已作抵押，却隐瞒了这一事实。甚至在买卖的全过程中，链家作为始终知情人，没有透露丝毫真相给购房人。

得知真相的庄先生要求链家解除房屋的抵押，却被告知上家没钱偿还欠款，必须先将这套房屋卖掉，才有足够资金解除抵押。所以链家建议庄先生先帮上家还清这笔欠款。庄先生怎么可能同意？！双方因此僵持了很长一段时间。最后不得已，庄先生不买房了，要求链家还清80万元的定金，但链家还是不同意。

还有一个细节是，链家非但没有披露事实，也掩盖了这个房屋是抵押给链家员工的这一事实。有法律人士认为这是链家抓了规则的漏洞：

银行监管要求，企业向个人借款需要具备相关资质，但如果是个人间的借款，只要不超过法律规定的贷款利息合理上限，也是被允许的。所以链家用的是个体经纪人的身份给卖房人借款，而非企业身份，避免了业务风险和法律责任（但据知情人称，整个交易过程中链家基本是按“以公司名义对外放贷”的流程在操作）。

案件二、房子被查封，这回链家居然也不知道！

和庄先生一样，购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金，之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。但黄先生的情况陷得更深，因为当时无路可退的黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同，并交了剩余的近7成共计280万的房款，也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

但即使这样还有意外。当黄先生把钱分两批，第一批打到房东的帐号之后，发现房东根本没有把这个钱还抵押，而是挪做他用。这就造成了280万无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而此时，链家方面则认为问题不大，相关贷款部的人员签订了三方协议，垫资110万把这个交易继续交易下去。

原本到了这里黄先生认为交易可以正常进行了，但紧接着，噩梦降临，黄先生发现，2015年11月2号，11月10号，12月10号，该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封，因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿信用贷款。

“当初链家在给黄先生推荐房源，并没有认真查询房屋的相关情况，也不知晓房屋被法院查封的事实，甚至还让购房人交了7成房款来解除房屋抵押。是非常严重的失责。”业内人士表示，还应该注意购房人有一项重大损失是时间成本，上海房价持续疯涨，多耽搁一天，消费者就多一天损失。

还有一个重点是，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。按正常流程，消费者在交定金的时就已经进入到网签程序，链家应该把房屋拿去交易中心登记，待审核通过房屋才可以正常交易。如果房屋存在查封、抵押等问题，交易中心审核那步是能够查出来，而且房屋也无资格进行正常交易。

也就是，在交易过程中，如果链家做了该做的事，尽了应尽的责任，就不可能出现，自己和黄先生对房屋情况不知情、黄先生无奈购买非正常购房、售房人擅自将黄先生的购房资金挪作他用等一系列囧事。

▷法律人士解析：

法律人士指出，两起案件的核心问题在于抵押状况如何产生。如果是业主本身故意做了抵押，那肯定是产权人承担责任，但如果是中介机构做了抵押，就应该向房屋购买人披露信息，如果产权人抵押给了第三方没有关系的人，但房屋抵押给了居间人，明知该情况，却没有向购房人披露，就是有违规则的。

此外，两起案件中，卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押，而在其后的交易中，这些抵押都影响到了房屋的交易，都有损消费者的权益。

“这两起案例中链家为了牟取自身利益，擅自违规操作，延误了买家的购房时机，造成了其实际损失，导致房屋无法成交。”该法律人士表示，法律对于中介机构的责任和义务非常明确。第一，必须如实披露交易的所有信息，不仅仅是房屋产权状况，买卖双方情况也要有所披露；此外，中介机构不能做有损双方交易的行为。

▷链家回应：

对此，链家方面回应称：对于客户庄先生反馈的案源，我司对客户支付的80万定金已先行给予全额垫付，并已与客户联系此方案的具体落实。买卖双方的解约事宜及违约责任的认定工作，也将和业主客户进一步沟通，通过合法程序解决。

对于客户黄先生反馈的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续，后续我司将于客户黄先生持续保持沟通，对交房等后续工作给予持续认真的服务。

无论如何，这一事件都提醒购房人和房东，只要付首付，就一定要求中介必须立即去交易中心过户。不要听信中介说什么可代办，不要怕麻烦，这样才能保证资产的绝对安全！

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波

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