四部委发文规范土地储备和资金管理 地方政府不得再向银行举借土地储备贷款

每经记者 王杰

与房地产相关的政策正在连续加码出台。

2月23日，来自财政部网站消息显示，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》。通知指出，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理，于2016年12月31日前完成。

从根本上治理去库存

通知称，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。

通知指出，进一步规范土地储备行为。土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

易居智库研究总监严跃进表示，这次对土地储备机构的功能设置提出了要求，进而使得后续部分从业人员在土地收储和出让过程中，有更大的约束性。过去土地储备机构一度被认为是“地主”，所以在土地出让方面过于任性，而后续将逐渐用市场化的方式和手段来进行规范。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，此举主要是为了规范土地储备的相关规定，避免原来多头储备单位。

此外，各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

严跃进认为，从源头上遏制土地漫无目的的出让，是为了从根本上治理去库存的问题。如果土地储备机构能够开源节流，在土地收储方面时刻和市场用地需求进行挂钩，那么整个土地市场的供求关系就会更加匹配。此类做法也将迫使房企等用地部门后续必须重新调整拿地策略，尤其是必须时刻关注土地储备中心的相关策略。

地方不得向银行举债储备土地

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策主要目的更多是为了防范政府财政风险，从地方财政来说，很多地方政府土地储备规模过大，而2015年土地市场分化，除一二线城市外，三四线城市土地市场流标数量较多，这种情况下，使得很多已储备土地积压严重。

中原地产研究部统计数据显示，包含北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连等10大城市合计居住类住宅土地在2月因为春节影响，截至日前签约住宅土地7宗，平均楼面价高达8872元/平方米，刷新了最高月度纪录，同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达190%，虽然受到其中一线城市占比高的影响，但整体土地市场成交走高趋势明显。1月份成交均价也达到了7760元/平方米的高位。

对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。

同时，通知还明确，土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。

土地储备资金主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支，不得用于土地储备机构日常经费开支。土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池教授认为，此政策主要在于规范土地储备机构的市场行为，主要表现为精简土地储备机构，将一些可以企业化运作的业务进行分离，对土地储备机构实行事业化管理；通过政府采购实施储备土地的前期开发；所需资金通过发放地方政府债券来解决，不再向银行举借土储贷款。此政策将使土地储备市场运作更加规范。