购房断供不可行！家庭唯一住房已可被查封拍卖

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

现在来说，欠钱基本是大爷！因为他们可以说“房价跌太多了我就断供，让银行当业主去！”或者这样说“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走！”

但实际情况是，亲，你！想！多！了！

“唯一住房”就可以钻空子？

“唯一住房不能拍卖”~以前的确是这样。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定中称：“如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以查封但不得拍卖”。

为规避风险，基层法院和执行法官一般会在被执行人仅有一套房屋时，停止执行。很多被执行人也就钻空子，通过恶意转移房产，藏匿、变卖财产等方式，躲避法院的追责。

债务人名下明明有房产和财产，但就因为一些限制不能进行查封/拍卖等执行。于是，现实生活中就出现了，债务人住在宽敞的楼房里吃香喝辣，债权人却因收不回钱在外租房受饿的事情。

来到房地产领域，有些拥有多套住房的炒房者就会想：如果我按揭的房子变成了负资产，我就不还贷了，房子给银行就是了。

但是，如果购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭付了100万。这时候出现房价暴跌，房子市价只有500万左右，这时断供，任由银行收房、拍卖，几乎没可能拍卖能拍到700万。如果只卖到了400万，银行就有了300万的亏损。

小心法院新规和银行手段！

银行可不傻，它不但会派贷后管理催收专员天天“光临”你家，而且会逐一盘点你的资产，一旦发现购房者还有其他资产，那就继续查封拍卖，直到银行追回自己的损失。

要知道，2015年仅上半年17家上市银行的个人住房贷款放贷总额就达到10.7万亿元（Wind数据），1月住户中长期贷款也高达4783亿元（央行数据），银行绝对不允许这么大比例的房贷追不回帐的。

更重要的是，如今最高人民法院公布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定三种情况说，法院不支持被执行人提出家庭唯一住房的异议。

其中就包括有多套住宅、恶意转移资产、以及申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

所以，那些觉得房子贬值就不还贷或者还不起贷的，千万不要再仗着那是自己的家庭唯一住房就理直气壮了。

唯一住房被拍卖怎么办？

换个角度来说，有些购房者并非投机取巧钻空子，而是真的无法偿还银行债务，当家庭唯一住房被强制拍卖时，自己和家人无法解决居住问题，该怎么办呢？

上面的法规提到过的，这种情况下经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房（这种临时住房，从地段配套到面积户型，都是参照廉租房标准来的）。

也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖，但需要在一段时间内给他租一套便宜的房子。待拍卖结束后，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主。

但想必绝大多数人是不太愿意接受这种选项的吧。所以邦爷提醒大家两点：

第一，如果无法继续还贷，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出的价格“先卖为强”，因为你自己卖总比拍卖损失小些吧。

第二，在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房，会“更容易”被查封拍卖。但如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院不能轻易查封你的住宅。如果你仅仅是因为普通债务，被人逼迫出售或强制查封/拍卖惟一住房，你是有申辩空间的。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波