中华企业或被ST 杭州地王项目惹的祸？

◎每经实习记者 王浩也

1月23日，中华企业发布业绩预亏公告，经公司进一步测算，预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损24亿元至25亿元之间。

记者注意到，2013 年，中华企业对杭州中企·御品湾项目东块已取得预售证的 3号楼及 6 号楼计提 1.1亿元存货跌价准备。2014年，中华企业对杭州中企·御品湾项目计提 4亿元存货跌价准备。仅两年，中华企业就为杭州项目计提5.1亿元减值准备。

昔日地王六载未入市

业内人士认为，作为老牌地产国企的中华企业连续两年亏损，这跟其在杭州的项目有很大的关联。

2009年平安夜，中华企业以28.1亿元的价格将杭州章家坝宅地收入囊中，这块地也因此成为杭州当年的地王。

相比此后在该区域拿地的房企，中华企业的18206元/平方米的拿地成本可谓高之又高。据了解，此后进入该区域的万科、德信所拿的同类地块，楼面地价分别约为1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。

优淘城总裁薛建雄认为房企都有一个快速扩张的心，而2009年的中华企业也不例外，以至用超过自己承受能力的价格去拿了那块地，明显是对杭州的情况分析不到位，“杭州原来是中国最重要的工业、出口基地，在2009年以后杭州开始产业转型，周边的工厂往武汉、成都甚至东南亚转移。工厂转走了，服务业的发展那时候还没有跟上来，自然地，需求就减少了。”

2011年，中华企业宣布开工建设中企·御品湾。

然而，此后杭州楼市的发展却尽显低迷的状态，业内人士称“杭州房价在2010年的高位之后，跌了大概有30%，随后5年一直躺在地板上。”遇冷的楼市使得中企·御品湾的开盘变得遥遥无期。记者在中华企业官网“楼盘展示”区域发现，中企·御品湾的首次开盘时间显示为：暂无。

单价3.5万才能保本？

中华企业2014年年度报告显示，杭州御品湾项目总投资55亿元，该地块总建筑面积22.29万平方米，御品湾的成本是2.46万元/平方米，而根据累计至2014年的实际投入金额来算，截至2014年，在尚未完工情况下，项目每平米投入成本已高达2.07万元/平方米。

薛建雄告诉记者，如果今年御品湾要开盘的话，房价单价可要在这个成本价的基础上还要加，“考虑到1.8万元/平方米的楼面价，现在很多房企都是精装修，它6年都没有开盘，期间这个项目还有别的耗费，平衡周边楼盘的单价，税费还要占到30%，总的算下来，这个房子要卖到3.5万甚至3.6万元才能保本。”

那么3.5万元的单价在周边是什么概念？据《时代周报》介绍，同一板块有此前早已开盘的万科大家钱塘府和东方御府。东方御府与御品湾项目位置相距百米，2015年已经在售。来自透明售房网的数据显示，东方御府2015年3月的成交均价为25078元/平方米。这一市场价格，无疑给御品湾未来销售带来了新的定价和去化压力。同一地理位置的万科大家钱塘府，2015年小户型精装房单价3.2万元左右。

御品湾如果以3.5万元的单价开盘销售，在杭州的销售恐怕会很吃力，对此薛建雄表示，房价大幅上涨的是2009年和2010年，一直延续到了2011年的2月，就算中华企业拿地之后快速完工也赶不上房价大好的时候。

薛建雄认为，中华企业拿地时对楼市的分析太乐观，可能原来估计楼市上升的时间更长，没想到持续火爆了26个月就冷了。

楼市瞬息万变，相比而言较高的拿地成本，开盘入市时间一拖再拖，这些都让御品湾的成本愈来愈重，只是当成本高了之后，这些压力也会相应转移到购买者身上。

据悉，中华企业在公布2015年业绩预亏公告的同时，也发布了可能被实施退市风险警示和公司债券可能被暂停上市交易的提示性公告。根据上交所有关规定，中华企业股票可能被上海证券交易所实施退市风险警示，公司债券可能被暂停上市交易。

针对这种状况，中华企业下一步将采取如何措施，大股东对公司的未来又会实施何种规划，记者就此问题致电中华企业，截至发稿，仍未收到相关回复。