沈阳库存高企 金辉为何仍在拿地？

每经记者 王杰

面对房地产行业分化趋势，闽系房企再度活跃在资本市场。1月底，金辉集团股份有限公司（以下简称金辉）向证监会递交招股说明书（申报稿）。

这虽然是时隔多年第一家申请在A股上市的房企，但公司的招股说明书透露的相关数据显示，即使上市成功，金辉仍需苦练内功。

业内分析人士认为，销售差是因为当地整体市场表现不佳，不能就此认为金辉销售能力差，但从金辉投资的城市来看，很多市场整体表现都不够好，这在一定程度上凸显了公司的投资能力较弱。

金辉认为沈阳投资的四个项目中两个老项目清盘，湖畔里相比同区其他项目销售好，新投资项目也属于“短平快”类的优质项目。

如何保证去化速度

《每日经济新闻》记者梳理发现，金辉运营的几个主要项目中，西安世界城上东区的预售率为5%、江苏句容的四季金辉项目总体预售率为59%、成都的金辉悦府总体预售率为 52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率为64%。

有业内人士指出，精准投资首先选对城市，这样才能保证去化速度。

以沈阳为例，沈阳湖畔里项目位于于洪区北陵街道和平村。项目于2014年8月开工，预计2018年9月竣工。该项目的总体预售率仅为55%（二期只有6%），沈阳房产网的数据就显示，该项目二期从去年9月开始卖，截至2月16日，才卖掉502套中的24套房子。

根据金辉招股说明书公布的数据，金辉集团2015年1~9月商品房销售项目中，沈阳签约销售面积9.2万平米，签约销售面积占比8.26%；签约销售金额6.04亿元。在金辉集团主营业务收入中，沈阳2015年1~9月份收入约1.5亿元，占比1.58%。

相对三四线城市的巨大库存，沈阳这座超大型二线城市，按理说应是房企必争之地，但现实却并不乐观。当地一位操盘手曾对《每日经济新闻》记者直言，“只有销量，没有利润”。

金辉招股说明书对沈阳是这样描述的：由于沈阳是工业重镇，城建发展较为成熟，固定资产投资额基数较大，近几年其增速略低于其他处于快速增长的城市。

如何规避投资风险

克而瑞沈阳机构提供的数据显示，截至2016年1月31日，沈阳市商品住宅市场存量2829.6万平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面积消化周期为22个月。库存消化周期高于18个月说明供过于求。

在供应过剩的情况下，金辉还在继续拿地。去年12月2日，金辉集团又以1.36亿元竞得沈阳铁西区TX2015-02保工街北一路A地块。对此，金辉方面预计新项目年化内部收益率达到18%以上，规模小，属于能快速收回资金项目。

随着地产白银时代的到来，对于房地产项目精准投资的难度系数有所提升。

金辉方面在回复本报记者采访时表示，目前公司于沈阳市已开发三个项目，分别为天鹅湾、尚璟、湖畔里，其中天鹅湾与尚璟项目已接近清盘，并已经交付房屋。湖畔里项目2014年8月开盘，目前签约销售比例超过60%，该项目2015年四季度获得沈阳市于洪区丁香湖板块销售量价第一。公司于2015年12月竞得铁西区地块（核心区域、临近地铁），成交价约1.3亿元，平均楼面价2855元/平方米，周边售价约为800010000元/平方米，预计新项目年化内部收益率达到18%以上，规模小，属于能快速收回资金项目。

金辉方面还强调，主要是依据财务测算指标来选择项目，例如年化内部收益率、项目销售净利率、现金回流周期以及存货周转率等。

至于在投资项目中如何规避投资风险？金辉方面表示，提高经营管理水平，严格执行既定公司布局战略（全国布局、区域聚焦、城市领先），提高专业运营能力，严格控制财务风险，选择优质的投资项目。

金辉目前重点投资的是福州、上海、南京、苏州、合肥、西安、重庆；选择具体项目时，要求必须达到预期的财务标准，位于成熟区域，有很高的安全边界。

房地产项目的投资精准度，又和城市选择密切相关。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，每家房企的投资精准程度有其自身逻辑，会从289个地级市到两千多个县级市进行分析，哪些区块的未来增长变化，会有一个具体的分值，预测3到5年的变化。这就是“PIPR”指标模型，即“人口、产业、政策和资源”。

“精准投资三板斧，不靠老板靠体系”，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，第一要市场调研先行。不仅是城市供求关系，更重要的是板块；不仅是客户，也包括业主；不仅天上（限高、高压线），还有地下（军用电缆）；不仅地块内，还有地块外（供电、雨污水、市政道路）。不仅是可能的竞品，也包括非竞品。

欧阳捷认为，第二要产品适配。不仅是产品，还有服务。不同的地价对应不同的产品与服务，体现不同的核心竞争力与专业擅长。“好产品要配好服务，差服务会折损产品寿命和品种。对应地王的产品不一定能卖楼王的价格。”

他表示，最后还要成本筹划。不仅是建安成本，也包括地价与税费；不仅刚性成本，还有时间成本。

然而，奇怪的是金辉的拿地思路，却并没有按照业界公认的标准和模型来操作，反而选择在已经过剩，并且自身项目销售并不好的城市继续拿地，这不能不让人困惑：金辉的投资理念是怎样的？为什么在整个产业界都在研究供给侧改革的情况下，公司会冒险投资供过于求的城市？背后又有着怎样的逻辑？

针对这些问题，记者致电金辉集团，但截至发稿，本报记者未收到金辉方面的回复。

不过，一位接近金辉集团的知情者表示，虽然沈阳整体供过于求，但金辉新拿的地块投资总额不高，单价也便宜，如果当地的产业集中，又有比较高质量教育的学区，长期看投资开发还是会有不错收益的。