楼市去库存：几家欢喜几家忧

每经记者 包雨朦

据国家统计局去年12月的数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，再次创下历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，空置的住房可供2亿人口居住。

然而更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，一旦计入，中国楼市的库存可能倍增。

个别城市13年才能卖完

在全国商品房库存高企的事实背后，城市分化已成为房地产市场的主基调。新城控股高级副总裁欧阳捷这样概括当前的房地产市场分化情况：一线城市全面向好，二线城市部分向好，三四线城市依然面临较大的去库存压力。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，北上广深四个一线城市的市场规模基本上都在千万平方米左右，每年的成交规模能达到一千亿元以上，而全国的平均水平是171亿元。

除了楼市发展一直较为稳定的一线城市成交不断走高之外，南京、苏州、合肥等热点二线城市也进入了楼市发展的快车道，量价走势显著，需求旺盛，城市消化周期更是跌入了半年以来的低位。

中国指数研究院的报告显示，在监测的160座城市中，多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。以河北唐山为例，2013年唐山的经营性用地成交量达到了最高峰，近3年成交地块的规划建筑面积达3592万平方米，而近3年的年均销售面积仅263万平方米。按照这一去化速度，需要长达13年的时间才能消化掉近3年成交的土地。

克尔瑞的研究报告指出，高库存与长周期往往相伴出现，共同推高了楼市的风险。内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长；另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

即便是三四线城市，也因区位因素、经济发展、人口状况的不同而面临着不同的命运。以河北保定为例，搜房网的数据显示，2015年保定市新建住宅均价为5929元/平方米，相较2014年上涨9.3%，较2013年上涨20.8%。

中国指数研究院的报告指出，保定、涿州、武清等城市将在京津冀一体化发展的利好下面临机遇；广东汕头、浙江湖州等三四线城市或依靠区位优势和旅游特色，取得较好的房地产去库存效果。

人口密度成为投资决策关键

中国指数研究院研究总监蒋云锋认为，供应合理是城市房地产良性发展的基础条件。而政策机遇、特色产业发展及城市规划的完善也有助于带动城市楼市的上行发展。反观那些房地产投资风险较大的城市，往往与前期投资过度、经济发展缓慢、人口吸引力弱等原因脱不开干系。

丁祖昱则表示，判断一座城市是否具有开发价值的指标很多。最简单直接的判断方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供应面积越少越好，人口密度越高越好，人均购房支出越高越好。

克尔瑞研究中心副总经理林波表示，三四线城市开发利润率的下降，导致过去一年房企中形成了一股回撤一二线城市的风潮。这其中更深层的原因在于一二线城市净流入大，整体经济更有活力。可见人口因素是判断是一座城市是否具有开发价值的重要标准。

去年8月克尔瑞公布的《中国城市房地产投资前景排行榜》显示，三线城市中的东莞、佛山、无锡均挤入了房地产投资前景20强之列，分居第12、15及19名，其投资前景甚至好于多数二线城市。

对此，林波解释称，从人口和经济发展状况来看，东莞、佛山、无锡在三线城市中都属于出类拔萃。人口密度指标显示，目前三个城市人口密度均超过1500人/平方公里，其中，东莞更是达到3376人/平方公里。

丁祖昱表示，人口密度越高，体现了一个规模和集聚效应，从政府来说可以以更少的投资来服务更多的人群，投资相对来说也比较能够容易地去做基础式的投资，对房地产业来说也是一个很好的提升作用。同样如此，人口规模越大，市场供求关系越紧张，房地产价格越容易往上走。