借行业转型寻下一个风口 地产服务商抢滩新三板

每经记者 杜冉乐

2015年下半年以来，房地产服务类企业不断地在新三板挂牌。与主板地产股相比，新三板房地产类企业多属于房地产服务商。其中既有混迹新三板多时的老牌选手——华燕房盟，也有嘉宝股份等新锐。为什么新三板突然被这些服务机构看重？他们登陆新三板的真正意图是什么？新三板又将给他们带来哪些机会？

本期房产周刊，每经记者以远洋亿家、睿意德、天骄股份等企业为案例，深入探讨地产服务类企业挂牌新三板的现状，及其未来趋势。

2015年以来，全国中小企业股份转让系统（以下简称新三板）迎来井喷式扩张，截至目前挂牌企业已突破5000家，远超沪深两市A股企业总数。

《每日经济新闻》记者发现，与A股市场涉房企业几乎“清一色”开发商相比，新三板挂牌涉房企业多为服务商，虽然不足50家，在审企业9家，但已涉及物业、电商与私募等产业链上、下游。

与A股市场竞价交易的高流动性相比，新三板涉房企业多为协议成交，流动性较差。尽管如此，仍挡不住企业挂牌冲动。

一位长期跟踪新三板企业的私募投资机构负责人表示，主板门槛高他们没机会了，这些地产服务商区域竞争很激烈，压力大，挂牌可以给员工一个激励，有利于定增融资。

地产服务商布局新三板

2015年12月底，天骄股份正式获得新三板挂牌资格。近日，《每日经济新闻》从其母公司协信集团了解到，本月底其将在重庆大本营高调举办新三板挂牌新闻发布会。

据了解，天骄股份是协信集团旗下物业服务公司运作平台。从前述高调举动来看，天骄股份能获得新三板挂牌资格，似乎已让协信集团上下激动不已。

这仅仅是涉房企业挂牌新三板的一个缩影。区别于退市企业股权转让的“老三板”，2013年6月新三板正式揭牌运营以来，一度低迷前行，但2015年以来，该市场的参与挂牌企业迎来爆发性扩容潮，搅动资本狂舞。

新三板官网显示，截至1月26日，该市场挂牌企业总计5574家，这是沪深两市2828家挂牌企业总数的近两倍。新三板所有企业总股本3232.43亿股，流通股本1130.55亿股，成交量约为1.6亿股，成交金额约7.8亿元。

日前，证监会已下发《关于进一步推进全国中小企业股份转让系统发展的若干意见》，意在酝酿推出新三板的分层机制。

从以上流通股本与成交量来看，较低的流动性显然已成当前新三板的一个共性及发展掣肘，这背后似乎与挂牌企业多数以协议成交且个别可选择做市成交的交易机制密切相关。

《每日经济新闻》记者统计，截至目前，划入房地产的新三板挂牌企业不足50家，千余家在审企业中仅有9家。尽管如此，这并不妨碍相关涉房企业挂牌冲动。

从已挂牌及在审的涉房企业来看，他们几乎全部为房地产服务商，这明显不同于在A股市场上市的房地产开发商。

记者注意到，从这些企业类别来看，既有物业公司比如天骄股份、华仁物业、开元物业，也有房产中介如正合股份，也有房产电商如楼市通网、华燕房盟，也有楼盘园林景观打造的如尚柳园林，还有协和资产、中城投资等地产私募机构。

借楼市转型寻下一个风口

卓创投资管理（成都）有限公司董事、总经理向宁远告诉《每日经济新闻》记者，一个是主板现在没机会上，等的时间太长，主板要求也要高一些；另一个是目前区域性房地产服务商市场竞争激烈，压力很大，新三板挂牌对员工是个激励，也有利于下一步定增融资。

截至目前，正合股份、楼市通网、华燕房盟、尚柳园林、万人调查、万绿生态等新三板挂牌涉房企业已先后披露了现有股权转让、定向增资扩股与对外投资等重大事项。

记者注意到，正合股份于今年1月11日已披露公告称，公司拟向不超过35名股东发行不超过220万股，每股成本12.82元，总募资不超过2820.4万元。

“新三板门槛很低，其实挂牌并不重要，关键是在这个市场环境下要找到自己的发展思路和可持续的商业模式。”向宁远强调说，挂牌只是给原来股东带来了一个可买卖股权的机会，但并不能保证成交，挂牌定增可融资，但也要看公司自身。

截至目前，正合股份的定增融资预案暂未取得新进展。实际上，借助新三板加大融资只是其一，《每日经济新闻》记者所接触到的相关新三板涉房企业，在其背后似乎还有更大的计划。

睿意德执行董事张家鹏也表示，企业上新三板，主要希望通过挂牌让公司更透明，治理更标准化，为接下来的转板做准备。

投资价值还看企业

以房地产私募崛起的中城投资，多种迹象已表明其试图跳出“圈子交易”，未来通过大量增持存量物业加速布局REITs。

以正合股份为例，其当前业务仅局限于西南，仍以人海战术的房产代理业务为主，但随着登陆新三板，其董事长毛勇解释说，他们将借助电商及金融两个领域的力量，实现从洞察C端个体全链条需求到B端智力服务升级的战略转型。

在向宁远看来，新三板挂牌与公司能否成功发展关系不大，其实很多新三板挂牌公司都没有成交，还没有市场估值。

目前市场环境下，房地产服务商必须适应变化，这样可能会有新模式、新思路，就像目前房多多、搜房等都在探索新模式。

谈到新三板企业估值问题，铂禾投资一位熟悉新三板的相关负责人言简意赅地说，地产股不好做，电商也不热门了，关键还要看企业。

从《每日经济新闻》记者对六家新三板拟挂牌和已挂牌企业的调查来看，新模式是否有很好的概念，美好的盈利前景，是否能成为未来的主流，这些都并不是最为重要的。

最重要的还是企业自身的现有业务以及团队，能否为新模式的孵化，提供良好的发展环境和有效资源，而这恐怕比挂牌新三板本身更为关键。