睿意德的启示：深耕细分行业才有机会获高估值

每经记者 杨羚强

国家统计局公布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》显示，全国商业营业用房销售面积较2014年增长1.9%，销售额下降0.7%。无论是销售面积，还是销售额增幅都远远低于同时期的写字楼和住宅，是业绩增幅最慢的行业。

2015年启动登陆新三板的睿意德就处于这一行业，只不过除了商铺销售，睿意德还负责商场的规划、咨询、招商、租赁等一系列运营服务，是商业地产这个产业链的重要服务环节。

虽然商业地产的服务，不是一个大市场，且公司成立只有3年多，但机构投资者仍然看好公司的市场前景，给出了10亿的估值。因为后者做精做深，逐渐延伸孵化出了新兴业务，并最终把睿意德演变成为“新商业入口”的服务平台。它给房地产企业的启示是，无论业务利润，还是业务规模，只要能在细分领域做精做深，就有机会成为资本市场认可的高估值企业。

赚相对辛苦的钱

相对于住宅开发、销售，商业地产服务业务非常不起眼。

早年，也有诸如易居等大型房地产服务企业，涉足商业地产的服务业务，但后来都不了了之。

即使是商业地产运营相对出色的国际五大行，在运营商业获得一定业绩和口碑后，也就不甘继续屈就收益较低的商业业务，转而发展住宅类服务。

一家大型房屋服务商的品牌总监曾向《每日经济新闻》记者直言，和商铺、写字楼的销售相比，租赁业务的中介佣金收入几乎可以忽略不计。商铺、写字楼板块的业务收入又往往只有住宅销售的十分之一，市场规模有限，利润率也不高，很难大规模深耕。

中原地产工商铺部的一位总监说，商业地产租赁市场其实不小，但一直以来很少有公司会在这一领域深入开展业务，让专业从事这一业务的公司很容易冒尖。

《每日经济新闻》记者在多年的采访中也发现，即使那些在商业地产服务领域素有口碑的五大行专业部门，眼下也不再安心只做商业地产业务，有些人员跳槽向住宅代理销售领域转型。

脱胎于五大行的睿意德，却偏偏愿意专心做好这个看上去很不赚钱的行业，愿意在这个领域持续深耕。连睿意德集团执行董事张家鹏都承认，其他人都在赚容易赚的钱，不像睿意德赚钱那么辛苦。

也正是因为坚守于不太容易赚钱的行业，最终使它成为这个细分市场的龙头。在最近3年，睿意德与超过70%以上的中国房地产100强企业都有过合作。睿意德在全国150个城市为逾300个项目提供服务，累计服务面积超过9000万平方米，相当于395个朝阳大悦城，是商业地产服务领域最大规模的企业。

东方证券房地产首席分析师竺劲相信，未来睿意德的市值不会低，因为它是细分市场的老大，也因为它的团队对商业地产市场的专业。

围绕主业做孵化平台

因为这个领域赚钱难度大，市场给睿意德的估值并不高。根据睿意德方面的介绍，目前市场对他们的估值是10亿元，只是目前A股市场上市的房地产服务类公司——世联行现在市值的1/14（按1月27日市值计算）。

在成为商业地产最大规模的服务商之后，睿意德在固有的市场进一步精耕细作，延伸服务内容，拓展新的服务产品，并最终演变成为“商业服务入口”的新平台战略。

有“商铺版UBER”之称的乐铺，就是基于睿意德对商业企业的服务延伸而来。

中商数据向品牌商户和开发商提供的数据服务，可以帮助企业，精确分析区域人群的消费习惯、购买力、消费偏好等一系列数据，进而根据这些分析，对企业选址、规划、开发、招商等一系列工作做出决策。

在大数据的应用和变现成为互联网新热点的当下，中商数据的上述业务，为行业垂直领域的数据应用提供了有借鉴意义的探索。

根据公司方的预计，睿意德孵化的互联网公司乐铺、中商数据等都已成功引入战略投资者，各公司的基础目标是3年后估值都不低于当下的睿意德。

张家鹏表示，围绕商业地产服务领域的业务创新和尝试还会继续。在现行的商业地产租赁业务中，会有“转让费”的潜规则。租户要从原先租户那里转租获得商铺，需要支付一笔几十万的“转让费”。这笔转让费其实是老租户在向更早前的租户转租商铺时付出的。

虽然转让费金额不多，但对那些创业企业来说却是一个难题。张家鹏说，这一块业务其实也可以探索，只要有人能帮这些企业垫付转让费，就能解决商铺租赁转租的大难题。

从睿意德的案例来看，如果能在一个领域里做深做精，做到规模第一的同时，还能找到在交易过程中的各种痛点，提出解决方案予以解决，是可以发展出一系列新开发衍生业务的。

这些业务从诞生，到最终盈利，会经历一系列的试水、调整以及最终成型的孵化过程，其未来的前景存在很多的变数。但如果孵化新业务的母体，有相对成熟的团队、市场和资源，在业务创新层面，就会比其他企业少遇挫折，少走弯路。