挂牌新三板 翌成创意要靠城市更新吃价差

每经记者 吴若凡

上海市公布的“十三五”规划建议（以下简称“建议”）中明确提出，“十三五”期间上海将牢牢守住人口、土地、环境、安全这四条城市发展的底线，逐年减少建设用地增量，使规划建设用地总量实现负增长。即到2020年要守住3185平方公里的红线，这一红线比此前的规划目标，土地供应量再次减少了41平方公里。

在这一背景下，盘活存量房屋和土地资源，发展城市更新业务会有很好的机会。2016年初在新三板挂牌的翌成创意就是这样一家致力于城市更新业务的公司，其主营业务包括对承租的老建筑进行设计并改造成创意园区、服务式办公楼和服务式公寓。

一个现实是，目前市场上开展类似业务的公司很多，品牌知名度较低，又没有轰动性代表案例的翌成创意，如何能在激烈的市场竞争中，快速扩增规模？

机会好，但竞争激烈

根据翌成创意公开转让说明书显示，公司租赁收入占主营业务收入的比重一直保持在90%以上，为公司最主要的收入来源， 2014年增长率为60.89%，实现了2014年全年营业收入的50.11%。公司营业收入主要来源于主营业务即租赁收入及其配套服务，其他业务收入为咨询收入。

睿翼德执行董事陈丽琳指出，二房东生意常规模式是用很低的成本将一些老旧建筑进行改造进而提高租金，而面对激烈的市场竞争，就必须在原有的场景和功能上进行升级改造，注入一些创新的元素。现在的客户对于服务的需求会高一点。

陈丽琳表示，对于翌成这样的创业型公司在初期必须要将自己的产品做出特色，当把品牌效应竖立起来，品牌使用流量打通之后，就是倍数增长，这和互联网公司前期烧钱是一个道理。

截至2015年5月31日，公司项目可出租面积57981.78平方米，公司3个园区和7个服务式办公楼项目的日租金均价为6.02元/平方米/天，高于同类地段非此类物业的收费，同时，公司运营的12个项目的平均出租率为88%。公司目前正在运营的项目共12个，主要为办公楼和产业园区。

翌成创意董事总经理沈敏恺告诉记者，公司的商业模式是通过租赁那些有增值空间的建筑物，重新进行市场定位和设计，通过改建配套硬件设施、重塑建筑风格和形象，完善内外部装修，而后高价转租，其中的租金价格差就是公司的利润。

亿翰中国董事长陈啸天说，目前创意产业园等领域有很好的开拓机会。上海园区和厂房供应量比较大，而“双创”的大环境下，创业型企业对于办公的需求也比较大。企业有机会通过将部分老厂房改造，来实现盈利。

只不过，目前市面上类似于创客空间这样的创意办公已经供过于求。创意文化行业为新式管理型办公楼、精品创意园和设计型服务式公寓租赁和商务服务业，目前产业生命周期已经从起步期向成长期过渡。目标客户群体对于办公、社交、生活需求较之前有明显提升，但是创意产业的研发却还比较落后。

业内人士表示，真正具有核心竞争力不是空间而是背后的服务。由于市场竞争激烈，创意产业的运营者，必须对自己运营的空间，不断注入创新元素，在功能有所创新，设计一些创新的场景设计，做科技化、主题化的产品，才能满足新兴创业人群的需求。

未来的两项重要任务

资料显示，创意产业园是一个投资回收周期较长的业务。翌成创意在创业最初几年，并没有盈利。招股说明书显示，公司在2013年度净资产为负，2014年度和2013年度净利润为负。

由于项目开发初期需要投入较高的改造和装修工程款，而项目施工需要一定的周期，施工完成后也尚需半年到一年的招商周期才能使项目产生稳定的收入和现金流，导致企业在新增开发项目时期的毛利率较低，且资产负债率较高，存在一定的流动性风险。

陈丽琳告诉记者，翌成的改造模式本质是在做微创新，即将“石盒”改造成一个具有创意价值的产品，可能是办公，也可能是公寓，但这都是在原有基础上完成，因此还是要遵循实际的商业规则。在完善模式的过程中，必须要有自己的核心产品，这对于每一个方案的运营者和开发者都是很重要的。

与此同时，鉴于创意产业园竞争的激烈，翌成还需要提升品牌影响力，尽早开发出一些有市场影响力的知名案例开拓市场。这样才能帮助公司快速找到优质的项目并加以开发利用，将翌成的创意办公室以及公寓等产品推广到市场。

发稿：隋丕宁 审核：杨羚强 终审：蔡战波