房企“涉金”背后：控制风险是关键

◎每经记者 区家彦

就在房地产企业大举介入金融行业之际，背后隐藏的风险也引发了业界的担忧。

《每日经济新闻》记者注意到，近年来大型房企纷纷搭建金融平台，保险成为最热门的拓展方向。恒大地产、泰禾集团、阳光城等上市企业纷纷筹建保险公司，具有房地产公司背景的前海人寿、生命人寿成为资本市场凶猛的狩猎者，金融实力逐渐成为房企征战下半场最重要的武器。

但金融作为高风险行业，无论坏账还是各种系统性风险，对房企而言，是一道难以逾越的障碍。上世纪90年代，我国银行业面临危机、保险业利差损失的惨痛景象依然历历在目，在利用金融壮大地产主业的同时，房企又该如何做好风险控制？

行业下行危机

在房企搭建金融平台的过程中，相对于资本投入巨大、政策监管严厉的银行业，现金流强劲、更容易提供资金便利的保险业成为房企最热衷的方向。

根据《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发或投资设立房地产企业。

国金证券香港董事总经理黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，虽然监管部门对于金融机构投资房地产制定了监管措施，但这些措施没法细到堵住所有漏洞。以保险公司为例，在保监会允许投资的范围与比例以外，保险公司还可以通过委托信托、券商等机构，向其相关的房地产商的下属公司提供贷款或者直接投资，表面上保险公司投资的只是一个多用途的基金产品或者资管计划，但实际上是把钱投向了房地产。

然而，随着房地产暴利时代的结束，加上经济下行的压力，大量投资房地产背后的风险不言而喻。国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞向记者表示，随着房地产进入“去库存”时代，大多数城市面临严峻的供求关系，保险资金在这个时候大量投资房地产的风险显然更高。在这样的情况下，挑选项目尤为重要，但保险机构对于房地产项目的调研与风控能力是否足够，仍是疑问。

对于许多新兴的保险机构而言，他们大多以高成本、短期限、保障低的理财型保险产品开路以做大规模，部分产品的承保成本在8%以上。在房地产的黄金时代，这样的融资成本自然不成问题。一旦房地产项目受到市场波动影响利润大幅减少，保险产品的投资收益无法覆盖成本，甚至变成亏损，从而产生兑付危机，将会对保险公司的经营状况带来重大影响。

“对于房地产而言，一个项目亏钱，还可以用其他项目的盈利来补救，但对于金融业而言，银行和保险都属于高杠杆行业，一个项目的亏损很可能会对全盘经营带来系统性风险。由此可见，金融业的风险比房地产要高得多”，新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

产业整合降低风险

在多位业内人士看来，要降低金控平台所隐藏的系统性风险，房企不能再将其简单地视之为资金融通的工具，而是在满足金融业监管政策的前提下，寻求产业整合，发挥房地产金融化的最大优势。

泰禾集团董事会秘书洪再春向《每日经济新闻》记者表示，虽然泰禾在银行、保险、券商等金融板块都有投资，但更多的是出于战略投资的目的，获取资金并非主要目的。

“泰禾虽然参股了福建农村商业银行、东兴证券，但持股的比例并不高，没有绝对话语权，和福建农村商业银行的贷款比例很低，和东兴证券的合作更多只是投行业务”，洪再春表示，泰禾自身拥有多元化的融资平台，像2015年的公司债发行就超过150亿元，金融板块更多只是一个补充作用。

对于金控平台与地产业务的整合，洪再春并不否认未来会进一步加强合作，但他认为，合作的前提是遵循市场化原则，即在和金控平台上的金融机构合作的时候，双方都应该对合作项目进行市场化调研，在符合银监会、保监会等管理部门规定的前提下，制定各自的风控措施，才能保证双方股东的利益，实现良好的风险把控。

欧阳捷也认为，要想降低金融风险，房企打造金控平台不能只出于融资目的，而是为了寻找新的增长点。“对于很多大型上市房企而言，光发公司债就可以融资数百亿，而且成本在5%以下，明显低于保险资金的成本，因此布局金融更多是出于与房地产主业之间的互补性，比如说社区金融、供应链金融、社区医疗保险产品等，只有实现良好的协同效应，才能更好地降低金融风险。”

对于部分非上市房企热衷通过保险公司获取融资便利，孙飞认为，所有的保险公司都必须遵守保险法的规定，接受保监会监管。虽然上市公司没有义务对外披露，但如果存在变通手段向房地产违规输送资金，管理部门应该加强类似的监管。由于“万宝之争”事件的发生，不排除接下来保监会会对险资的激进投资行为作出约束。