二线城市写字楼现疲态 重庆长沙空置率近4成

每经记者   王辛夷  

11月14日，仲量联行发布报告显示，2015年第四季度，北京甲级办公楼市场净吸纳量录得2010年以来四季度的最高值，达到18万平方米，同比增长13.8%。

不止北京，仲量联行此前发布的信息显示，上海、广州两市的甲级写字楼分别在去年四季度创下吸纳量新高和三年高位。

虽然金融服务业在过去一年中是一线城市写字楼业主严重的土豪，但业主们对于金融服务业企业的青睐也在变化。

尽管如此，“互联网金融行业在整个市场中所占比例并不大，不足以改变整个市场的供需情况。”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯对《每日经济新闻》记者分析，预计未来租金仍将平缓上涨。

一线城市租金结构生变

过去一年里，互联网金融企业数量增多为不少城市的写字楼市场提供了有力支撑。

“过去一年多，新型的互联网理财公司、基金公司，一直是CBD、国贸等甲级写字楼租赁市场的生力军。”北京中原市场部研究经理靳瑞欣告诉记者，源于品牌树立和形象宣传的需要，互联网金融公司往往更倾向于在高知名度的甲级写字楼租赁办公间。

以北京市望京地区为例，相较于CBD、金融街等更加成熟的子市场，望京地区写字楼供应较为充足，也颇受互联网金融公司青睐，租金在过去数年间一路看涨。

但贺睿柯说，最近备受关注的一家大型互联网金融公司被调查的事件也让业主方提高警惕，特别是在当前不明朗的市场环境中。

由于大多数租赁面积都比较小，互联网金融企业在市场中所占的比例也并不大。仲量联行的研究表明只有2.5%的甲级办公楼面积由500平方米以下的小型内资金融公司承租，其中包括P2P公司。

尽管一个行业难以改变北京市场的供需格局，但据仲量联行调查，2016年，北京市新增供给会有所增加，由于市场需要时间来吸纳新增面积，预计空置率会在未来12个月内逐渐攀升。

世邦魏理仕报告称，由于供应高峰的到来，一线城市市场租金增长结构出现变化，如上海与北京市场由于核心区域甲级写字楼租金处于高位，反而带动了相对次一级产品的补涨。

该公司统计，在北京，乙级写字楼市场本季涨幅居上，而上海在陆家嘴以外区域的浦东市场项目出现补涨，如竹园区域上涨4.6%，反较陆家嘴的0.6%表现更佳。

二线城市空置率升至27%

尽管新增供应量会在短期内拉高北上广写字楼市场的空置率，但一线城市较强的消化能力，还是让多数机构保持乐观。和一线城市一样，二线城市同样在忙着建设更新、更漂亮的写字楼，然而它们的情况却不如一线城市那么乐观。

世邦魏理仕报告指出，第四季度一线城市市场空置率企稳在6.9%，与上年底大致相当，而二线城市则攀升到27.1%，包括重庆、长沙等市场空置率皆逼近40%，天津、沈阳、无锡等也在30%上下。

高力国际发布的数据显示，沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其他城市，譬如杭州、南京和厦门，以及成熟的核心区仍能保持相对较低空置率，但平均租金则被尚未成熟的新区拉低。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟告诉《每日经济新闻》记者，二线城市当中，普遍加剧的供大于求态势使得市场租金加剧调整，个别城市租金承压下行已持续12个季度，而本季度的降幅更有持续扩大的趋势，业主信心持续受到打击之余只得诉诸更多的优惠措施。

在各个产业中，服务业对于写字楼市场起着重要的支撑作用。和一线城市相比，众多二线城市的服务业比重仍然较低，杭州、重庆、武汉等地均在50%到60%的区间内。而北京服务业所占比重已经超过80%，上海和广州也已接近70%。

但对二线城市而言，这或许只是短暂阵痛。世邦魏理仕报告分析说，规划较早或是相对供应体量得到控制的城市，比如杭州与南京皆已显示出良好的与市场互动的态势。其中不可忽视的还有交通设施建设带来的改善。

比如，贯通京津与滨海新区之间的高铁开通，将串联起于家堡区域大量的新增供应，有望激活该区的办公楼需求。​