中天城投净利预增超五成 斥百亿巨资转型金融领域

每经记者 杜冉乐

2015年，房企转型也是蛮拼的。年底收官了，房企相继亮出成绩单。懂行的人都清楚，这不单是成绩单，更是“亮剑”之举。

1月11日，在资本市场上赚足眼球的中天城投（000540，收盘价7.66元）披露了预增公告，预计2015年实现净利润24.05亿~ 28.86亿元，同比增长50% ~ 80%，这主要得益于房地产项目结转收入增加与税收优惠。

当 日 ，沪 指 大 盘 再 跌5.33%，多数地产股遭遇跌停，但受上述预增刺激，中天城投尾盘微跌1.67%。《每日经济新闻》记者注意到，为落实“大金融与大健康”战略，中天城投已斥巨资投向金融牌照。

1.4亿净利来自政府补贴

实际上，房地产预售回款与结算营收之间往往存在一个时间差，如果一家房企的销售业绩不稳定，那么结转收入就可能遭遇较大幅度的震荡。

记者注意到，中天城投2013年实现合同销售面积298万平方米，同比增长91%，实现合同销售金额176亿元，其中仅未来方舟一个项目就卖了80亿元，2013年中天城投销售首次突破百亿元，实现同比增长98%。

2014年财报显示，中天城投实现销售面积248万平方米，实现销售金额186亿元，与前一年相比，销售面积有所下滑，销售金额只是微增，但受惠于贵广高铁等利好，贵阳商品房均价同比上涨8%达5300元/平方米，中天作为当地龙头，自然受益颇丰。

按照业绩预增公告，中天城投预计2015年实现净利润24.05亿元到28.86亿元，同比增长50%~80%，并称这主要得益于房地产项目结转量增加及受益于西部大开发税收优惠。

2015年底，中天城投公告称，获得当地政府奖励资金约1.86亿元，计入营业外收入之后为公司2015年预增净利润约1.4亿元。

值得注意的是，中天城投近3年在营收和净利润两个指标的同比发展上，经历了从高速增长到中速增长的发展趋势。比如，2013年营收75.7亿元，同比增长113%，净利润约10.8亿元，同比增长146.6%，扣非后净利润10亿元，同比增长678.9%。2014年，中天城投实现营收113.9亿元，同比增长50%，实现净利润16亿元，同比增长48.3%，扣非后净利润约12.3亿元，同比增长20.9%。

记者观察到，当前楼市整体不景气，中天城投基本上已暂停了房地产业务的大规模扩张，尤其是异地“重资产”扩张，而是转向“小地产”战略。不少券商分析其基于贵州当地的“省域化”模式安全边际相对较高。中天城投内部一位不愿具名人士告诉记者，上述高预增业绩主要是以往“旧地产”模式带来的增长，与当前提出的“小地产”有所区别。

此前，中天城投提出“小地产”战略，即公司拟通过设立地产基金、开展建设管理和代建业务、多元化合作、开展智慧社区O2O平台运营等措施，创立开放性地产业务，开拓地产增量业务，盘活存量地产资源。确保地产业务在公司战略转型期间仍作为主营业务为公司保持稳定的经营收益，同时保证房地产业务在公司战略转型成功后适应新的战略架构，实现自身可持续发展，增强各战略板块的协同效应。

频频出手金融牌照

2014年以来，龙头房企频繁提出各种跨界转型概念，比如金融、医疗与健康等。2015年，这些概念已在部分上市房企陆续落地，但相关个股的股价似乎并未得以充分反映，估值明显偏低。

对此，以中天城投为例，其股价已跌至7.66元，距最新一个高点12.59元，已跌去了40%，一路震荡下行，最新动态市盈率只有15.1倍，标杆房企如保利地产，动态市盈率也仅7.55倍。

从业绩预增原因剖析来看，绝大多数地产上市房企战略转型基本上还是依托于原来房地产业务做“滑翔”运动，试图进一步“软着陆”。中天城投也不例外，而跨界转型的新业务仍处于资金投入期。

对此，中天城投自确立“大金融、大健康与小地产”转型战略以来，以全资子公司贵阳金控为战略棋子，通过自有资金向其多次注资，贵阳金控现时注册资本已增至60亿元，在房企金控平台实力的打造上遥遥领先，屡屡展开对金融牌照的抢夺。

按照2015年10月底的公告，中天城投实施或拟实施的重大投资或资产购买的计划支出总金额约90亿元，扣除向子公司及合伙企业出资的部分，目前已有明确投向或计划的支出约40亿元，加上后来竞拍海际证券牌照耗资30亿元、成立华宇再保险与百安互联网金融合计13亿元以及向贵阳金控注资24亿元，估计已耗资上百亿元。

一位接近中天城投的资本人士表示，房地产属于资金密集型行业，中天城投基于战略转型需要而采取的策略是将大量的房地产资产进一步套现，将这些资金拿出来做大金融和大健康产业。

《每日经济新闻》记者注意到，中天城投对房地产的未来策略是“小地产”，按照前述内部人士的话说，就是一种开放式地产模式，包括品牌输出、股权合作以及做地产基金投资的LP等灵活运作模式。