12月上海二手房成交现年内首跌 中介大规模关店预兆？

(本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

2015年上海二手房成交了361550套之多，成功压倒2013年和2009年，成为上海历史上二手房交易量最大的一年。但眼尖的小伙伴依然发现，12月的成交量出现了环比下降，这是也全年二手房交易量第一次下滑。

无论是2008年、2011年，还是2014年，历史上每逢二手房成交量下滑，楼市就会开始慢慢从高潮走向低谷。而对二手房中介来说，这也意味着关店潮的开始。

那么这一轮的“下滑”会带来怎样的危险？

年底入淡季，部分区域购买力见顶

2015年上海房产市场很火热。改善性需求得到巨大释放，二手房成交量也大幅提升。但很多人也发现，到12月，持续上升了一段时间的二手房成交量开始回落。

其实，每到年底楼市普遍会步入淡季，12月的环比调整幅度不是很深，在一个相对稳健的交易周期当中，这种下降是正常的，谈不上拐点。

但由于房产的置换情况，足以反映市场对买家购买力的挖掘深度。在这一方面，很多业内人士指出，目前上海市场对购买力(特别是改善型换购人群)的挖掘，基本上已见顶。

明年上海中介或大面积关店

中原地产研究总监宋会雍指出，如果一个区域的住房改善当中，有40%是采用置换的形式，那就有60%的人是用自己的积蓄来完成改善的，这意味着他们的购买力还有很大挖掘空间。

我们从上海的内环线来看，年初的置换型的比例在七成，年底这个比例已经达到九成，中环线附近区域市场对于改善型买家购买力挖掘基本已经见顶了。

而在外环线附近，年初置换的比例在四成，年底到了七成。但是对于一些相对比较顶级的豪宅，这部分的购买潜力还很大。

这样看来，随着房产换置的比例见顶，二手房需求会极速缩减，随之而来，以依靠二手店交易赚钱的中介，市场空间会越来越受到压缩。在很多业内人士看来，这也意味着明年上海市中心的二手中介很可能会出现关店潮。

相对而言，外围市场的二手中介还有发展空间，届时也或出现一轮中介外迁的情形。

邦爷也提醒，中介需要早作谋划，及时调整门店布局，才能未雨绸缪赢得生机。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波